Esentato dall’imposta di registro chi paga l’Iva alla cessione degli immobili

La Corte di giustizia è intervenuta per chiarire il dubbio relativo alla corretta interpretazione dell’articolo 13, parte B, lettera g), della sesta direttiva. Nel caso specifico la società ricorrente e protagonista della controversia ha acquisito diritti di proprietà perfezionati con l’acquisto vero e proprio di beni immobili. Tali beni consistevano in fabbricati commerciali in corso di ristrutturazione, per trasformazione in un nuovo immobile, il cui completamento veniva eseguito proprio dalla società acquirente. Proprio per tale cessione, la società ricorrente, riceveva un avviso di rettifica per mancato versamento dell’imposta di registro. Un primo ricorso, avverso tale avviso, era dichiarato infondato. Allo stesso modo era respinta la richiesta presentata alla Corte di appello motivata dal fatto che, in conformità all’articolo 11, paragrafo 1, lettera a), dell’imposta sul fatturato, la cessione, di cui al procedimento principale, doveva essere soggetta a imposta di registro. Nel ricorso in cassazione, però, la società ricorrente sottolineava che, nella cessione di fabbricati, la normativa comunitaria in materia di Iva, prevede il pagamento dell’Iva. Dal parere reso dall’avvocato generale al giudice del rinvio emerge, infatti, causa lo stato di avanzamento dei lavori, nel momento della cessione, e ferma restando l’intenzione di realizzare un nuovo immobile, che l’operazione debba essere qualificata come rilevante ai fini Iva. In virtù del richiamo dell’avvocato generale alla precedente giurisprudenza della Corte e ritenendo di dover chiarire lo stato di avanzamento dei lavori e l’iniziativa tra venditore e acquirente, ai fini dell’applicazione dell’Iva, il giudice nazionale decideva di sospendere il procedimento in attesa della pronuncia degli eurogiudici.

La questione pregiudiziale

La questione posta all’attenzione dei giudici riguarda l’interpretazione del combinato disposto dell’articolo 13, parte B, lettera g), e dell’articolo 4, della sesta direttiva. Nella sostanza occorre stabilire se l’esenzione da Iva, a norma degli articoli, possa essere concessa per operazioni di cessione di un fabbricato la cui ristrutturazione sia stata iniziata prima della vendita e completata, successivamente, dall’acquirente.

Le argomentazioni delle parti

La normativa comunitaria prevede che, per ogni operazione, sia essa cessione di beni o prestazione di servizi, effettuata a titolo oneroso, si deve applicare l’Iva. Laddove la normativa preveda delle esenzioni, nel caso di specie gli articoli 13 e 4, da costante giurisprudenza, si evince che tali esenzioni devono essere intese in senso restrittivo, sempre restando nella logica del principio di neutralità fiscale. Pertanto, se da un lato l’articolo 13, prevede l’esenzione Iva per la cessione di vecchi fabbricati, in virtù dell’articolo 4, gli Stati membri possono assoggettare a Iva le cessioni di fabbricati effettuate anteriormente alla prima occupazione. Ma come rilevano gli stessi giudici europei, i riferimenti alla passata giurisprudenza non si adattano alle circostanze del procedimento principale. A tal proposito, la posizione dell’Amministrazione territorialmente competente è considerare una cessione di fabbricato, come quella in oggetto, esente da Iva. La Commissione europea, rilevano i giudici, ritiene che il caso in questione rientri nella fattispecie di cessione di fabbricati nuovi se i lavori di ristrutturazione di fabbricato sono stati conclusi al momento della cessione. Nel caso in cui i lavori non siano ultimati, si può prendere in considerazione anche l’intenzione delle parti, ultimati i lavori in corso, di cedere un fabbricato destinato a essere utilizzato come nuovo. In tal caso occorre appurare tale intenzione attraverso la verifica della sussistenza di elementi oggettivi come lo stato di avanzamento lavori e la variazione di utilizzo. Di conseguenza una cessione di fabbricato, in cui i lavori di demolizione siano in corso rispetto a quelli di trasformazione dell’acquirente, non può essere qualificata come prima occupazione e, secondo l’articolo 4, non può essere applicata l’Iva.

La posizione della Corte

L’esenzione dall’Iva, come contemplata nell’articolo 13, parte B, lettera g), della sesta direttiva, in combinato disposto con l’articolo 4, è prevista per operazioni di cessione di fabbricati sui quali, nel momento di perfezionamento della cessione, siano effettuati lavori di demolizione soltanto parziali e le opere di trasformazione non siano ancora state effettuate.