Cedolare secca: le novità e le principali caratteristiche

La Cedolare secca 2021 è un regime facoltativo che si applica ai contratti di locazione. Esistono due aliquote al 10% o al 21%, ma cosa cambia?

Cedolare secca: cos’è e quando si applica

La cedolare secca è un regime di tassazione agevolato, nato per contrastare l’evasione fiscale sugli affitti di immobili. Si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Inoltre, sui contratti redatti con l’applicazione della cedolare secca non si pagano la tassa di registrazione, la tassa annuale di rinnovo (per tutta la durata contrattuale) l’imposta di bollo. Non si pagano neanche gli adempimenti successivi, come potrebbero essere le proroghe o le cessazioni del contratto stesso. Tuttavia,  la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro in caso di cessione.

Chi sono i soggetti che possono sceglierla?

Possono scegliere questo regime agevolato tutte le persone fisiche che sono possessori di immobili destinati ad uso abitativo. La locazione deve essere tra privati e quindi sono escluse le società sotto qualsiasi forma. Può applicare la cedolare secca al 21% anche chi loca nel mondo degli affitti brevi. Con la denominazione affitti brevi, si intende un contratto di locazione con durata non superiore a 30 giorni, ad esclusivo uso abitativo. Una novità introdotta quest’anno è che l’applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale. Pertanto questo regime fiscale non può essere applicato. L’opzione però ha una piccola deroga, infatti può essere esercitata per i contratti di immobili ad uso commerciale con categoria C/1, stipulati nel 2019. I locali non devono avere la metratura superiore ai 600 mq.

Cedolare secca: le novità introdotte quest’anno

Le novità introdotte quest’anno riguardano principalmente i così detti affitti brevi. In particolare, le  modifiche riguardano gli acconti da versare. Infatti, è stato modificato che l’acconto per il pagamento delle imposte non deve essere del 95%, bensì del 100%. Inoltre, il pagamento dell’acconto ha delle scadenze ben stabilite, a seconda se si paga in unica soluzione o in due rate. Nel primo caso, si paga entro il 30 novembre, qualora l’importo dovuto sia minore di 257,52 euro. Nel secondo caso, invece abbiamo la data del 30 giugno per il pagamento della prima rata pari al 40% dell’imposta totale. Il restante 60% va versato entro il 30 novembre. In ogni caso il pagamento deve avvenire tramite modello F24. I codici da utilizzare sono:

• 1840 cedolare secca locazioni – acconto prima rata;
• 1841 cedolare secca locazioni – unico soluzione oppure acconto seconda rata;
• 1842 cedolare secca locazioni – saldo.

La tassazione al 10% o al 21%, come si sceglie?

La cedolare secca ha un aliquota pari al 21%. Tuttavia esistono dei contratti di locazione detto “a canone concordato” che permettono di abbassare tale percentuale al 10%. Secondo, l’Agenzia delle entrate, questi immobili devono trovarsi nei comuni:

• con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia
• ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe;
• in cui vi siano state calamità naturali.

I contratti a canone concordato prevedono una mensilità stabilita da parametri che ne identificano un minimo ed un massimo. Inoltre, come se non bastasse devono anche essere approvati da associazioni di categoria dei proprietari o degli inquilini. Infine, prevedono uno schema rigido e validi solo in quei comuni per il quale è stato stabilito uno specifico accordo territoriale. Rientrano in questa categoria anche i contratti transitori o per affitto a studenti.

Gli obblighi del locatore

Il proprietario di un immobile che decide di locarlo, dopo aver trovato l’inquilino, deve procedere alla redazione del contratto. All’interno verranno indicati i dati del locatore, conduttore, canone, dati catastali e tutto ciò che riguarda gli accordi tra le parti. Il proprietario deve indicare che vuole aderire al regime di tassazione agevolato e comunicarlo anche tramite lettera raccomandata. Questo adempimento deve essere fatto anche quando si decide di tornare al regime di tassazione ordinario. La raccomandata però, non è necessaria per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni.

E quali sono i benefici?

La cedolare secca consente di permette di determinare un risparmio dal punto di vista locatore. Com’è logico diminuito l’aliquota da pagare, diminuisce anche l’importo dal versare allo Stato. In genere, la tassazione IRPEF, che tale regime va a sostituire, può variare dal 43% al 23%. In altre parole, è un gran risparmio. Questo perché, il reddito assoggettato a cedolare secca:

• è escluso dal reddito complessivo;
• non possono essere fatti valere oneri deducibili o detrazioni.

E’ anche opportuno dire che vi è un beneficio anche dal punto di vista del conduttore. Infatti, per tutta la durata del contratto NON sono applicabili aumenti del canone locativo. E’ escluso anche l’aumento ISTAT, normalmente previsto per tutti i contratti di locazione, sia ad uso abitativo che non. Altro vantaggio per le parti è che anche in caso di proroga l’opzione va rinnovata contestualmente alla comunicazione di proroga.  In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.