Comprare casa all’asta attrae sempre più giovani investitori. Pertanto una breve guida che spiega come muoversi nella giungla dell’immobile.
Comprare casa all’asta: perchè un immobile va all’asta?
Le aste giudiziarie sono uno strumento per procedere alla vendita forzata di un immobile. Tuttavia sono tre le principali cause che portano un immobile ad essere venduto secondo questa metodologia. Il primo caso potrebbe essere dovuto ad un soggetto che non riesce più a pagare i propri debiti. Pertanto i creditori hanno diritto di rivalere i propri diritti sulla proprietà del debitore. E’ il tipico caso di un soggetto che non riesce più a pagare il mutuo di casa. Il secondo caso riguarda le imprese o società, che devono vendere i propri beni se sottoposte a procedura fallimentare. Mentre l’ultima causa riguarda gli enti pubblici. Questi ultimi quando decidono di vendere dei beni devono farlo per forza solo attraverso l’asta. La procedura permette di assicurare maggiore trasparenza, e quindi è obbligatoria.
Comprare casa all’asta: la vendita senza incanto
Le aste immobiliari sono di due tipi: con o senza incanto. Secondo la legge 28 dicembre 2005, n. 263 e la più recente legge 24 febbraio 2006, n. 52 prevedono che la modalità senza incanto sia quella che, in via preliminare, se non vi sono opposizioni o se su di esse si raggiunge l’accordo, debba essere adottata. Solo in subordine, nel caso in cui l’asta senza incanto non ottenga risultati, si potrà procedere alla vendita con incanto. Ma cosa vuol dire in parole più semplici? Nella vendita senza incanto i partecipanti presentano le loro offerte d’acquisto in busta chiusa. Queste sono consegnate in Cancelleria, indicando il prezzo che gli offerenti sono disposti a versare. Sempre in busta è specificato il metodo di pagamento, il tempo ed ogni altro elemento utile. Le buste poi vengono aperte durante l’udienza fissata per la lettura e prese in esame. I vari offerenti sono presenti. Se l’offerta è accettata è possibile procedere alla vendita, mentre se ci sono più proposte interessanti si procede con una gara che valuta aumenti di prezzo o le migliori condizioni di vendita per i creditori.
Comprare casa all’asta: la vendita con l’incanto
Nella vendita con l’incanto si fa subito una gara tra i diversi offerenti. Il giudice dell’esecuzione fissa una data e l’ora per poter sperimentare la vendita. Inoltre viene indicato il prezzo minimo, ma anche il minimo consentito per ogni eventuale rialzo. Inoltre viene fissata anche l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato. Le offerte devono superare il prezzo base d’asta altrimenti non sono valide. Al vincitore della gara verrà consegnato il decreto di trasferimento che contiene:
- il trasferimento di proprietà;
- la relativa documentazione urbanistica;
- la descrizione completa dell’immobile;
- la fiscalità inerente all’acquisto;
- le formalità che gravano sull’immobile, che comunque sono cancellate dopo 20 giorni dal decreto;
- eventuale tassazione.
Durante la vendita all’incanto è comunque possibile provvedere alla richiesta di mutuo per l’acquisto. Nello specifico il probabile acquirente deve essere munito di una pre-delibera di mutuo.
Come si viene a conoscenza di un’asta?
E’ possibile conoscere quando e come partecipare ad un’asta attraverso l’avviso. Questi sono presenti in molti quotidiani sia economici che non. Ma anche utilizzando il web è possibile leggere gli avvisi. Ad esempio attraverso il sito www.astegiudiziarie.it basta inserire la provincia, il comune, la procedura ed il tribuna ed gioco è fatto. Ci sono anche una serie di professionisti del settore che cercano di proporre buone offerte ai propri clienti. Pertanto, gli avvisi sono importanti e rispettare le regole indicate in esso, permette di aggiudicarsi più facilmente gli immobili. E in particolare l’avviso contiene i seguenti dati:
- indirizzo dove si trova l’immobile;
- luogo, data ed ora in cui si terrà l’asta;
- prezzo base;
- rilancio minimo;
- termine di presentazione delle offerte;
- modalità di vendita
La nuova frontiera delle aste telematiche
Da gennaio 2018 è ammessa la modalità delle aste telematiche. Si tratta di una modalità di vendita, applicabile sia alle vendite giudiziarie che quelle private. Si basa sull’uso di internet per la manifestazione della volontà di vendita e di acquisto. Tale modalità consente agli utenti, precedentemente registrati, di leggere l’avviso e di partecipare pur essendo fisicamente lontano. Questo è possibile attraverso la cosiddetta “live auction”, ovvero la vendita in tempo reale con i rilanci temporizzati stabiliti. In questa modalità le parti sono tutte connesse per tutta la durata della sezione. Qui la vendita può essere “ad acquisto immediato”: il bene è aggiudicato al partecipante che per primo ha formulato l’offerta. Mentre nell’asincrona a ribasso progressivo la vendita ha la durata temporale indicata nell’intervallo prestabilito. Il periodo di vendita è continuativo e cadenzato in mesi, con prezzo base decrescente in ciascun mese di vendita. Infine, nell’invito ad offrire è possibile formulare le offerte per un importo libero, indicando il tempo e il metodo di pagamento. Solo dopo sarà deciso, in base a tutte le offerte valide pervenute, se ed a chi vendere il bene.
