Come comprare casa: i documenti necessari per un acquisto sereno

Comprare casa è un acquisto spesso per la vita. Di seguito una breve guida con tutti i documenti necessari per un acquisto sicuro.

Come comprare casa: chi può farlo?

Quando si decide di comprare una casa comincia un tour di immobili da vedere. Tra le cose da scegliere vi è la zona, il numero di vani, i servizi, balconi o terrazzi, appartamento o villetta. Spesso questa scelta è anche vincolata dal budget che si ha a disposizione oppure da quello concesso dalla banca. Inoltre un immobile può essere comprato sia da un privato che da un costruttore. Anche le aziende possono decidere di comprare un immobile per esercitarvi la propria attività. Ma attenzione perchè l’acquisto di immobili di natura abitativa tramite società/ditta individuale risulta piuttosto penalizzato dall’attuale sistema tributario. Queste penalizzazioni sono mitigate in caso di acquisto di un immobile strumentale e, alcuni casi, possono invece strasformarsi in vantaggi.

Come comprare casa: l’atto di provenienza

Una cosa è certa: ci sono dei documenti che vanno richiesti al proprietario o all’agente immobiliare. Il primo di tutti è avere una copia dell’atto di provenienza. E’ un documento importantissimo perchè attesta la proprietà dell’immobile. A questo proposito è giusto precisare come il soggetto è diventato proprietario di casa. Infatti la proprietà di qualsiasi bene, può essere acquistata in due modi: o a titolo derivativo o a titolo originario. Nel primo caso ne fanno parte: i contratti di compravendita, la permuta, la donazione o la successione. Nel secondo caso: l’occupazione, l’invenzione, l’accessione, l’unione e commistione, la specificazione, l’usucapione e l’acquisto di buona fede dei beni mobili.

I documenti da richiedere al Catasto

Tra gli altri documenti necessari ci sono la visura e planimetria catastale. La visura catastale contiene i dati identificativi e reddituali dei beni immobili, i dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche e delle unità immobiliari urbane. I dati della visura ordinaria di un immobile sono: sezione urbana, foglio, particella, subalterno, comune. Ed inoltre ci sono i dati di classamento: zona censuaria, categoria catastale, classe e superficie catastale, consistenza e rendita.

E’ possibile fare una visura attuale sull’immobile, oppure storica e contiene tutti i passaggi di proprietà avvenuti in ordine cronologico. Mentre la planimetria catastale è il disegno tecnico, di solito in scala 1:200 di un qualsiasi immobile. Ne delinea i contorni, la composizione e la destinazione dei singoli ambienti. La planimetria spesso viene richiesta insieme alla visura presso l’Ufficio Catasto del comune in cui è situato il bene.

Come comprare casa: l’importanza della visura o ispezione ipotecaria

La visura ipotecaria chiamata anche visura ipocatastale o ispezione ipotecaria, è una attività di ricerca che permette di determinare se ci sono dei gravami sugli stessi. Inoltre consente di ottenere l’elenco delle formalità in capo al proprietario o registrate nella Conservatoria dei registri immobiliari. La visura ipotecaria è di fatto un documento che riporta i dati annotati nei registri degli immobili della conservatoria. Infine la visura ipotecaria può essere richiesta:

per soggetto, in modo tale da conoscere tutte le proprietà immobiliari di una determinata persona, fisica o giuridica.
per immobile, in modo tale da conoscere i dati della proprietà di uno specifico bene immobile. Si tenga presente che, per effettuare una visura ipotecaria per immobile, occorre disporre di informazioni su Comune, catasto terreni oppure catasto urbano, sezione urbana se è presente, foglio mappale, particella dell’immobile da attenzionare.
per nota ipotecaria, solitamente richiesta per acquisire maggiori dettagli su uno specifico atto registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di riferimento. In questo caso, occorre conoscere gli estremi riportati nell’elenco sintetico (numero di registro, anno).

Comprare casa: i certificati urbanistici

Per completare l’elenco dei documenti necessari alla vendita, occorre citare anche altri certificati. Questi, vengono concessi dall’Ufficio Tecnico del comune dove è ubicata la casa. E sono:

Certificato di abitabilità o agibilità: si tratta di un documento che attesta la vivibilità della casa in termini igienico sanitari, di sicurezza degli impianti installati e la conformità dell’immobile al progetto di costruzione. Questo certificato si ottiene a seguito dell’avvenuta registrazione dell’immobile in catasto. Ma anche dopo aver provveduto a dichiarazione di conformità degli impianti, collaudo e certificazione di conformità antisismica.
Certificato di destinazione urbanistica: indica i dati catastali dell’immobile. La destinazione d’uso urbanistico viene rilasciata dalla pubblica amministrazione e fornisce, oltre ai dati catastali, altre informazioni che qualificano l’edificio.Il certificato può essere richiesto all’Ufficio Tecnico dai proprietari, potenziali acquirenti, notai, tecnici incaricati, eredi ed agenti immobiliari.

Inoltre, tra i certificati che non possono mancare c’è l’attestato di prestazione energetica. E’ un documento che attribuisce una classe di valore al rendimento energetico degli edifici. Grazie alla consultazione di un tecnico specializzato per la redazione, è anche possibile apportare delle modifiche che permetto al proprietario di far risparmiare sui consumi in casa.

Altri documenti accessori

Spesso accompagnano la vendita anche la certificazione degli impianti ed il regolamento di condominio, se si tratta di un appartamento. Secondo il Decreto ministeriale 37/2008 la certificazione degli impianti è obbligatoria per tutte le nuove installazioni in strutture pubbliche e private. Quando si acquista un immobile in condominio, è giusto chiedere all’amministratore che venga rilasciata la quietanza di regolarità nei pagamenti.

Inoltre devono essere specificate eventuali spese approvate, che comunque rimangono in carico al venditore. Avere la copia del regolamento di condominio non guasta, anche perchè da esso dipende la buona condotta del condominio stesso. Il notaio redige l’atto di compravendita e le spese di acquisto sono in capo al compratore. Solo così e finalmente si acquista casa. Il consiglio finale è sempre quello di affidarsi a seri operatori del settore, come gli agenti immobiliari, capaci di seguire tutto l’iter di perfezionamento della vendita.

Francesca Cavaleri