Imposta di registro: cos’è e quando si deve pagare

L ‘imposta di registro è un’imposta indiretta da versare allo Stato per la registrazione di alcuni atti. Ecco come si paga e quando è dovuta.

Imposta di registro: cos’è?

L’imposta di registro è una somma di denaro che deve essere pagata nel momento si registra un atto. L’imposta sulla registrazione degli atti è disciplinata dal Dpr n. 131/1986 (Testo Unico dell’imposta di registro). Ha duplice scopo: da una parte si tratta di un’entrata fiscale e quindi remunerazione per lo Stato, dall’altra permette di conservare traccia degli atti in modo da conferire loro certezza giuridica. In linea generale gli atti che hanno l’obbligo di essere registrati sono:

contratti di locazione o affitto di bene immobili situati in Italia;
atti formali per iscritto stipulati nel territorio italiano;
gli atti formati all’estero, che comportano trasferimento della proprietà o costituzione/trasferimento di altri diritti reali, anche di garanzia, su beni immobili o aziende esistenti in Italia, nonché quelli che hanno per oggetto la locazione o l’affitto degli stessi;
contratti di trasferimento e affitto di aziende esistenti nel territorio italiano e di costituzione/trasferimento di diritti reali di godimento sulle stesse.

Sono esclusi da questo obbligo, tutti gli atti formali per l’applicazione, la liquidazione, la riduzione, la riscossione, la rateazione ed il rimborso di imposte e tasse, per la formazione del catasto terreni e fabbricati ed i contratti di lavoro subordinato.

Come si registra un atto: l’esempio della locazione

L’atto va registrato presso l’agenzia delle entrate. A questo proposito occorre fare una distinzione tra atti registrati in termine fisso o in occasione d’uso. Per termine fisso si intende che gli atti devono essere registrati entro un termine stabilito. Ad esempio nelle locazioni il contratto d’affitto deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Mentre si verifica la registrazione “in caso d’uso“, invece quando l’atto si deposita per essere acquisito presso le cancellerie giudiziarie nell’esplicazione di attività di tipo amministrativo. In questo caso non c’è un obbligo in termini di tempo, ma la registrazione diventa obbligatoria quando il contribuente deve servirsene per le finalità previste dalla legge.

Imposta di registro: qual é il suo valore?

L’imposta di registro di calcola in base al valore dichiarato in atto. Di solito è una percentuale che cambia in relazione al tipo di atto da registrare. Anche se ne esistono in quota fissa, secondo quanto previsto dalla legge:

i contratti onerosi traslativi;
i contratti costitutivi di diritti reali;
per i contratti di associazione con apporto di valore.

Anche se nel caso delle cessioni di immobili ad uso abitativo, l’acquirente può richiedere che la base imponibile sia determinata in base alla rendita catastale rivalutata e non in merito al prezzo pattuito in atto di compravendita. In termini economici il valore dell’imposta cambia. Ad esempio è pari al 2% per l’acquisto di un immobile come prima casa. Mentre diventa del 9% se l’immobile è dalla seconda casa in poi. Nel caso di acquisto effettuato presso una ditta soggetta a Iva l’imposta di registro passa a 200 euro, in quanto l’atto diventa soggetto ad Iva con aliquota ridotta del 10%.

Un approfondimento nel settore immobiliare

Nel caso di vendita immobiliare è lo stesso notaio, in sede di atto, ad effettuare la registrazione del rogito. Qui occorre fare un’analisi tra l’imposta stessa ed il pagamento dell’IVA. Perché l’acquisto di un immobile da un’impresa è un atto esente iva. Il caso tipico è quando si acquista in appartamento presso una ditta costruttrice. Gli atti che sono soggetti ad IVA non scontano l’imposta di registro, ad esclusione del caso della locazione. L’articolo 40 del Testo Unico dell’imposta di registro dispone che gli atti aventi ad oggetto cessioni di bene e prestazioni di servizio, rientrati nel campo di applicazione dell’Iva, l’imposta di registro si applica in misura fissa. Invece quando si applica l’Iva, l’acquirente dovrà pagara l’imposta sul valore aggiunto e l’imposta di registro fissa di 200 euro.

L’Iva si applica nel caso di

cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

Come funziona l’imposta di registro nelle locazioni?

Nelle locazioni l’imposta da pagare è pari al 2% del valore annuale della locazione. Facciamo un esempio: se il canone mensile è pari a 400 euro. Occorre moltiplicare il valore per dodici mensilità (un anno) e calcolare il 2%. L’imposta di registro annuale sarà pari a 96 euro. Questa si paga sia in fase di registrazione che in fase di rinnovo annuale. Il modello che si utilizza è l’F24 elide con i seguenti codici stabiliti:

1500 per la prima registrazione;
1501 registrazione annualità successive;
1502 cessione del contratto;
1503 risoluzione;
1504 proroghe;
1505 imposta di bollo;
1506 tributi speciali compensi;
1507 sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione-,
1508 interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
1509 sanzioni per ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti;
1510 interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti.

La registrazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla stipula del contratto. Questa imposta però può anche non pagarsi nel caso di locazione ad uso abitativo con utilizzo della cedolare secca. Si tratta di un regime facoltativo che prevede il versamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF,delle addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, altrimenti dovute per un contratto ordinario.

Sanzioni per ritardo pagamento dell’imposta di registro

Qualora non si rispetti l’obbligo di adempimento dell’imposta si verificano delle sanzioni amministrative dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. E’ inoltre applicabile la sanzione amministrativa dal 60% al 120% delle imposte dovute con un minimo di 200 euro, per ritardo maggiore a 30 giorni. In caso di insufficiente versamento dell’imposta la sanzione è pari al 30% dell’imposta dovuta. Pertanto è meglio stare attenti a pagare entro le scadenze stabilite.

Francesca Cavaleri