La locazione è un contratto sottoscritto da due parti, in cui l’una (locatore) s’impegna a far godere di un bene mobile o immobile di cui è proprietario l’altra (conduttore o locatario o inquilino) per un periodo di tempo prefissato, in cambio di una somma di denaro (canone).
Cos’è il contratto di locazione
Il contratto di locazione è consensuale in quanto prima della consegna del bene è già stato tutto stabilito di comune accordo. Nella locazione, il locatario non acquisisce dal contratto alcun diritto reale sul bene, ma usufruisce solamente del suo uso nelle modalità e termini prefissati.
Il contratto di locazione è classificato in base al bene in oggetto (immobile o mobile), alla destinazione del bene (immobile ad uso abitativo o commerciale), alla tipologia dell’immobile (urbano o meno), alla durata e al tipo di canone.
Differenza tra locazione e affitto
Quando la locazione ha come oggetto un bene mobile o immobile produttivo si parla di contratto di affitto. Per bene produttivo s’intende quello che può produrre ricchezza, come un’azienda o un terreno agricolo.
I beni improduttivi oggetto della locazione, invece, sono rappresentati dalle abitazioni, dagli uffici e dai negozi. In questo caso, il locatario può solo godere del bene, senza alcun introito da esso prodotto come accade per l’affittuario nel caso di beni produttivi.
Cosa contiene il contratto di locazione
Per essere valido a fini di legge, il contratto di locazione deve essere registrato entro trenta giorni dalla sua data di decorrenza, a meno che, la durata non sia inferiore a questo arco di tempo.
Il contenuto del contratto di locazione cambia a seconda della sua tipologia e all’eventuale presenza di clausole “legali” inserite di comune d’accordo dalle parti. A prescindere da ciò, nella redazione di tale contratto, il locatore e il conduttore devono indicare la data di stipula, le generalità in modo dettagliato delle parti, l’identificazione del bene in oggetto, il costo e la durata del canone di locazione.
Altri elementi del contratto di locazione sono rappresentati dall’importo della caparra o deposito cauzionale che il conduttore consegna al locatore al momento della sottoscrizione del contratto come garanzia del rispetto delle obbligazioni in esso contenute. La somma in questione viene restituita al termine della locazione, a meno che non sia stata trattenuta per eventuali danni arrecati all’immobile o per mancato pagamento.
All’interno del contratto, solitamente è presente anche la clausola con la previsione dell’esercizio da parte del locatore, dell’opzione per la cedolare secca che sostituisce la preventiva comunicazione tramite raccomandata al locatario, per informarlo della scelta del regime facoltativo e contenente espressa rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento Istat del canone a qualsiasi titolo.
Tipologie del contratto di locazione
Il contratto di locazione può essere a canone libero, quindi, liberamente stabilito dalle parti. In tal caso, la durata è solitamente di quattro anni prorogabili per altri quattro, salvo disdetta. Inoltre, le parti sono altrettanto libere di inserire tutti gli elementi accessori del contratto che ritengono opportuni, sempre nei limiti consentiti dalla legge.
Si parla di contratto convenzionato, quando viene indicata una durata minima che corrisponde a tre anni con rinnovo automatico per altri due anni (salvo disdetta o decisione comune di proroga triennale). Come contrappeso alla durata più breve del contratto, è previsto un canone calmierato, ovvero che non può superare un tetto massimo stabilito da accordi territoriali tra le principali organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.
Per transitorio, s’intende il contratto di locazione che ha come oggetto immobili ad uso abitativo o commerciale con una durata minima di un mese che si può estendere fino a 18 mesi, ma che deve essere giustificata da un bisogno transitorio specifico e documentato che non sia legato al turismo, inerente il locatore o il conduttore. Tale locazione può essere rinnovata al perdurare della causa transitoria ma solo per una volta.
Il contratto a studenti universitari ha durata limitata compresa tra sei mesi e tre anni. Salvo disdetta, la locazione s’intende rinnovata per un periodo di tempo uguale a quello originario. Questo tipo di contratto prevede dei vincoli riguardanti il canone e le norme accessorie.
Chiudiamo con il contratto di locazione di immobili ad uso turistico, nel quale è prevista un’ampia libertà di contrattazione tra le due parti, al fine di soddisfare le esigenze di ognuna.
