Rinnovo e proroga: adempimenti successivi delle locazioni

Il rinnovo e la proroga sono due dei tanti adempimenti successivi da fare in caso di locazione. Ecco quando si fa il rinnovo e quando la proroga.

Rinnovo e proroga: l’aiuto da parte dell’Agenzia delle entrate

L’agenzia delle entrate viene in aiuto di chi si trova in difficoltà quando occorre fare uno o l’altro adempimento fiscale. Prima di ogni cosa, ecco cosa sono e in cosa si differenziano. La proroga è il prolungamento della durata del contratto per un periodo ulteriore. Questo deve essere obbligatoriamente comunicato all’Agenzia delle entrate. Ad esempio: se un contratto ha una durata di 4 anni più altri 4, la proroga si dovrà presentare allo scadere del primo quarto anno, per gli altri 4. Portando così il contratto con le stesse regole a otto anni. Invece per i contratti pluriennali ogni anno si deve rinnovare il contratto, pagamento il 2% del canone annuo, mentre la proroga è allo scadere del 4 anno. Questa è la differenza tra i due adempimenti successivi. Pertanto se un contratto ha una durata di 6 anni e viene firmato nel 2020, ogni anno 2021,2022,2023,2024 e 2005 occorre rinnovare il contratto.

Rinnovo e proroga: Quali sono i costi da sostenere?

Come nel caso della prima registrazione l’imposta dovuta per la proroga può essere corrisposta annualmente, oppure per la durata dell’intero periodo di proroga. Anche in caso di proroga la somma da versare è il 2% o del canone annuo, oppure dell’intero. L’imposta va versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. Si utilizzano due modelli:

• l’F24 per il pagamento dell’imposta, utilizzando il codice 1504 ed inserendo oltre l’importo, il codice identificativo del contratto. E’ il numero di diciassette cifre che viene assegnato al contratto in fase di registrazione;
• Rli inviato tramite lo sportello o utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia.

Nel rinnovo del contratto di locazione, l’F24 che si paga annualmente si paga il 2% (come nel caso di proroga a fine del quarto anno), ma con il codice 1501. 

Un esempio di proroga del contratto

Facciamo un esempio pratico di contratto di locazione ad uso abitativo 4+4, firmato il 01/07/202o con un importo di 7.200 annui. Alla prima scadenza naturale il contratto si concluderebbe il 30/06/2024. Invece se viene presentata la proroga l’imposta di registro va versata entro il 30/07/2024. Se il pagamento è annuale l’imposta dovuta (2%) sarà pari a 144 euro. Pagando annualmente non si fa altro che rinnovare il contratto. Ma solo allo scadere del quarto anno, si paga la stessa cifra, ma cambia il codice (da 1501 diventa 1504 e si proroga il contratto) Se invece deve essere per tutto l’intera proroga di 4 anni, l’importo va moltiplicato per 4.

Rinnovo e proroga in cedolare secca

Attenzione però che se il locatore ha aderito al regime di tassazione agevolato della così detta cedolare secca, questi importi non devono essere versati. Pertanto, non si dovrà pagare nessun F24. Ma la presentazione del modulo RLI deve essere sempre e comunque fatta. Anche se si ricorda infine che l’opzione per la cedolare secca può essere esercita o modificata nel termine previsto per il versamento dell’imposta. Cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità contrattuale. L’esercizio o la modifica dell’opzione può essere fatta presentando il modello RLI telematicamente o presso lo sportello dello stesso ufficio dove si è registrato il contratto. E per completezza di informazioni, le modifiche sulla cedolare secca, il locatore deve anche comunicarle al conduttore, per iscritto e con lettera raccomandata.

Altri adempimenti successivi alla registrazione

Rinnovo e proroga sono solo alcuni degli adempimenti successivi alla registrazione del contratto di locazione. Infatti esiste anche la cessione del contratto. Questo succede quando il locatore o il conduttore sono sostituiti nel contratto da un nuovo soggetto. L’operazione può provvedere un corrispettivo. L’imposta per la cessione è:

• senza corrispettivo è pari alla misura fissa di 67 euro
• con corrispettivo è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67 euro). Il codice contributo da usare è 1502.

Infine se il contratto è concluso prima della scadenza naturale, si parla di risoluzione. L’imposta è fissa e pari a 67 euro. Da versare sempre tramite F24 con codice contributivo 1503. La comunicazione sia nella cessione che nella risoluzione va presentata all’Agenzia delle entrate, tramite il modello Rli. Anche questo adempimento deve essere fatto entro 30 giorni dall’interruzione del contratto.

La rinegoziazione del contratto

E’ possibile anche la rinegoziazione del contratto di locazione, sempre dietro previo accordo tra locatore e conduttore. L’accordo che contiene la rimodulazione del canone di locazione, sia in aumento che in diminuzione deve essere comunicato all’agenzia delle entrate. L’ adempimento può essere effettuato direttamente e senza costi in via telematica con il modello RLI, anche mediante l’utilizzo della procedura WEB, utilizzando Spid o il PIN,  che si trova nell’area autenticata del singolo contribuente https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/area-riservata. La corretta comunicazione permette di indicare l’importo giusto ai fini della dichiarazione dei redditi da corrispondere nel reddito derivante da locazione. Attenzione pertanto sempre e comunque agli adempimenti successivi da svolgere come rinnovo e proroga, altrimenti si corre il rischio di pagare pesanti penali, che includo anche gli interessi e more.