Bed & Breakfast, quando sono possibili in condominio?

I Bed & Breakfast sono strutture extra alberghiere che consentono di risparmiare coloro che cercano una sistemazione provvisoria che offra pernottamento e prima colazione. Con il passare degli anni, sono sempre di più le persone che preferiscono visitare posti diversi in un lasso non molto ampio di tempo, puntando ad una vacanza autonoma non vincolata ad orari e che permette loro un contatto diretto con il territorio e l’ambiente.

La rapida diffusione dei bed & breakfast anche in Italia, sta penalizzando le grandi strutture alberghiere e qualificate. Ormai, anche le case private si prestano a dare alloggio ai nuovi avventori in cerca di un letto dove dormire e di una buona colazione mattutina. In poche parole, è nato un nuovo business anche per i proprietari di unità abitative capienti che riservano un po’ di spazio per trasformare una parte dell’immobile in un bed & breakfast. Un modo come un altro per guadagnare un extra reddito.

Ma a questo punto, il passaggio a ciò che prevede la legge è obbligato. Di norma, i bed & breakfast non possono essere aperti in un condominio per via del regolamento vigente. Eppure, la Cassazione prevede delle deroghe alla legge, a seconda delle finalità. Finalmente, è tempo di scoprire qual è la situazione attuale.

I Bed & Breakfast sono vietati in un condominio

Solitamente, il regolamento condominiale vieta lo svolgimento delle attività commerciali con riferimento a quello dell’affittacamere, quindi, vieta il bed & breakfast. Tuttavia, un’assemblea condominiale può autorizzare tale tipo di attività. Per tale motivo, si alternano le Sentenze di Cassazione con esiti differenti.

La sentenza di Cassazione 24707/2014 ha dato via libera ai condomini di ospitare a pagamento soggetti terzi, simulando l’attività di un bed & breakfast, purché l’atto non cambiasse la destinazione d’uso delle unità immobiliari. Eppure, di recente, i giudici si sono espressi in modo contrario, sostenendo che l’attività di affittacamere cambiasse la destinazione d’suo abitativo dell’immobile.

Ciò che si evince dalla giurisprudenza, è che se le regole condominiali vietano l’uso di un’abitazione appartenente al condominio cambiandone la destinazione a commerciale, industriale o ad esercizio e ad uso ufficio, esiste una violazione. Ciò che è scritto nel regolamento condominiale non sempre chiarisce dei dubbi, in tal caso, bisognerà rivolgersi ai giudici che terranno conto di come è stato scritto il regolamento e da come si può prestare a differenti interpretazioni.

Differenza tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale

Il regolamento assembleare è deliberato in sede di riunione del condominio e viene votato dalla maggioranza dei condomini, purché venga raggiunto il quorum, ossia almeno il 50%. Il quorum deve essere rispettato anche in caso di seconda convocazione, pena l’annullamento dell’approvazione del regolamento.

Il regolamento contrattuale è deciso in modo univoco dal costruttore e proprietario dell’intero palazzo. Sino a quando il primo alloggio non è venduto, viene meno una fattispecie condominiale che prevede la presenza di di due soggetti titolati in almeno due unità immobiliari diverse. Quando il costruttore vende il primo appartamento, nasce di fatto il condominio. La sua nascita è automatica, dal momento della compravendita dell’alloggio.

In questa sede il costruttore-venditore può decidere di redigere il regolamento dello stabile, a cui i singoli acquirenti degli alloggi costituenti il condominio si vincolano in sede di conclusione del proprio contratto di compravendita con l’espressa indicazione e approvazione del regolamento.

La formazione di questo regolamento può essere anche data dall’approvazione dell’assemblea all’unanimità da tutti i condomini, anche se tale condizione non si verifica quasi mai.

Si parla di regolamento contrattuale quando tutte le parti del contratto danno il consenso al regolamento; questo è un accordo tra la collettività degli abitanti dell’edificio. Anche in questo caso, tuttavia, i condomini di comune accordo (nessuno escluso) possono consentire la variazione di quanto stabilito dal contratto.

Quando ciò si verifica, non è sufficiente la trascrizione del contratto, bensì deve essere apposta un’annotazione nel merito.