Accatastamento di un immoobile: quando e perchè occorre farlo

L’accatastamento di un immobile è un obbligo di legge, ai fini di combattere l’abusivismo.  Di seguito una breve guida per capire quando e come farlo.

Accatastamento di un immobile: la normativa vigente

L’accatastamento immobiliare è quel processo che ha lo scopo di identificare un fabbricato, assegnandogli i dati di base e la rendita fiscale. E’ un documento fondamentale per richiedere anche l’agibilità o l’abitabilità dello stesso. Ma crea anche un documento utile per il calcolo delle tasse, che il proprietario deve versare all’Erario in quanto tale. Ad esempio imposte come l’Imu si calcola sulla rendita. Un immobile in regola avrà anche la sua visura catastale, identificando foglio, mappale, particella, sub, categoria, classe e rendita. Non solo, sarà possibile fare anche un controllo attraverso la visura ipocatastale. Elemento utileper capire se ci sono dei pignoramenti, ipoteca su un determinato bene.

Ma quando è necessario accatastare un immobile?

Tutte le volte in cui si costruisce un nuovo immobile occorre procedere con l’accatastamento. Anche se in questo caso si tratta più che altro di un accatastamento di fabbricati con un censimento della proprietà. Ma l’operazione può riguardare anche immobili già presenti. Pertanto ogni volta che si effettuano delle ristrutturazioni, ammodernamenti, ampliamento, restauri, frazionamenti o cambi di destinazione d’uso, occorre farlo.

Infine, accatastare un immobile significa anche determinare la categoria di appartenenza delle unità immobiliari presenti. Servizio che non solo si rivolge alle nuove costruzioni, ma anche ai proprietari di immobili in ristrutturazione o altre tipologie che non hanno mai denunciato al Catasto la propria unità.

Come si accatasta un immobile?

Per accatastare un immobile occorre rispettare alcuni passi. Il primo è redigere la planimetria comprendete tutte le modifiche che sono state apportate. Per questo motivo è sempre meglio rivolgersi ad un professionista del settore come ad esempio un geometra, un architetto oppure un ingegnere edile. Sarà lui a compilare una serie di moduli, mediate il programma ministeriale denominato docfa (Documento Catasto Fabbricati), il quale permette di attribuire o aggiornare la rendita catastale dell’immobile.

Attenzione però perché quando si tratta di un nuovo immobile, occorre prestare particolare attenzione e passare prima dal Catasto terreni. Il tipico caso è quello della costruzione di una palazzina, formata da più appartamenti. Occorre stabile la proprietà dell’intero lotto costruttivo, tramite relativo atto, e successivamente assegnare gli identificativi catastali ad ogni singolo alloggio.

Quali sono i documenti necessari per un accatastamento?

Il tecnico che deve effettuare le modifiche alla planimetrica catastale ha bisogno di alcuni documenti. Il titolo di proprietà e la visura catastale che devono combaciare. Questo perché per apportare modifiche ad una costruzione, appartamento o altro occorre che sia il proprietario reale. Un altro elemento importante è la pratica edilizia con cui sono state realizzate le modifiche. Perché spesso molte modifiche devono essere autorizzate dal Comune in cui ha luogo l’immobile.

E’ il tipico caso delle verande che devono essere autorizzata dal Comune e pagare gli oneri richiesti. Tuttavia capita molte volte che è lo stesso tecnico a seguire entrambe le cose. Il tutto deve essere accompagnato dal documento d’identità e dal codice fiscale del dichiarante. Anche se il tecnino effettua sempre un sopralluogo per conoscere e capire il tipo di lavoro svolto e la modifica che deve essere presentata al Catasto Fabbricati in Agenzia delle entrate.

Quando va richiesta la nuova catastazione

Il termine di legge per la presentazione della dichiarazione di accatastamento è di trenta giorni. Questi decorrono dal momento in cui l’immobile è divenuto abitabile o servibile all’uso in caso di nuova costruzione,  o alla data di ultimazione dei lavori, se non lo è. La legge prevede che se non sono rispettati i 30 giorni, occorre pagare una sanzione pecuniaria. Tuttavia le sanzioni per omessa o tardiva dichiarazione catastale vanno da un minimo di 1.032 euro ad un massimo di 8.264 euro. Il 75% di tali sanzioni viene destinato al Comune interessato.

Quanto costa un procedura di accastatamento di un immobile

In merito al costo una variabile non calcolabile è quella dell’onorario del tecnico abilitato. All’onorario del tecnico bisogna aggiungere i diritti erariali, che vanno da 50 euro a 100 euro per scheda. Mediamente il costo medio della pratica si aggire dai 1.500 ai 2.500 euro per i nuovi immobile. Mentre per quelli già iscritti in catasto, si ha un costo che oscilla dai 400 agli 800 euro. Quindi magari farsi fare qualche preventivo di spesa prima di dare il mandato potrebbe essere una mossa corretta per capire la spesa che si deve sostenere.