Affitto seconda casa tasse: quanto si paga?

L’investimento sul mattone è stato sempre un motto andato tanto in voga negli scorsi decenni, ma oggi, conviene davvero acquistare una seconda casa per darla in locazione? Per saperne di più, dobbiamo conoscere quanto si paga di tasse sull’affitto e quando.

Tasse da pagare sull’affitto casa: quali sono

Anche nel caso non si sia deciso di comprare una seconda casa come investimento, può capitare di riceverne una in eredità in cui non ci si vuole trasferire, per cui resta una seconda casa su cui pagare delle imposte magari pesanti. In tal caso, per sopperire al pagamento delle relative tasse, conviene darla in locazione, quanto c’è da pagare su un eventuale affitto?

Per prima cosa, ci si deve informare su come vanno fatte legalmente, seguendo tutte le regole del caso. Ad esempio, locare una casa “a nero” è una pessima soluzione, in quanto i contro superano i benefici, oltre a rappresentare una frode ai danni dell’Agenzia delle Entrate.

Concedere questa seconda casa in affitto a soggetti terzi (inquilini), comporta il pagamento delle imposte relative all’ammontare ricevuto per l’affitto in questione. A tal proposito, il proprietario dell’immobile può scegliere di intraprendere due strade diverse che comportano due differenti tassazioni: ordinaria o cedolare secca.

Come funziona la tassazione ordinaria

Se si opta per la soluzione che prevede la tassazione ordinaria, quanto ricevuto dall’affitto va dichiarato ai fini IRPEF. Ciò vuol dire che la rendita sarà sommata a tutti gli altri redditi percepiti dal contribuente nel corso dell’intero anno. Motivo per cui, più è alto il reddito complessivo, più si sale di scaglione e maggiore sarà l’aliquota da pagare e quindi l’importo totale.

Attualmente, il regime fiscale in Italia prevede cinque scaglioni di reddito:

Fino a 15.000 euro, l’aliquota applicata è del 23%;
Da 15.001 euro fino a 28.000 euro, l’aliquota applicata è del 27%;
Da 28.001 euro fino a 55.000 euro, l’aliquota applicata è del 38%;
Da 55.001 euro fino a 75.000 euro, l’aliquota applicata è del 41%;
Oltre i 75.000 euro, l’aliquota applicata è del 43%.

Sulla base di quanto viene ricavato dall’affitto di una seconda casa, facendo due rapidi calcoli, si capisce se questo comporta il passaggio in uno scaglione più alto che potrebbe far desistere dal locare la casa o di optare comunque per la tassazione ordinaria.

E’ bene ricordare, che quando si registra un contratto d’affitto si devono aggiungere le imposte di registro pari al 2% del canone annuo di locazione e dell’imposta di bollo di almeno 16 euro.

E’ importante evidenziare, che se l’inquilino non paga o comunque è moroso, il canone di affitto deve sempre essere dichiarato ai fini dell’Irpef, fino alla sentenza di sfratto.

Tassazione su affitti

Solitamente, tali contratti di locazione durano quattro anni con la possibilità di rinnovo automatico per altri quattro. In questo caso, l’Irpef viene applicata, invece, sul 95% della somma ricevuta dall’affitto, potendo, in alcuni casi, beneficiare di determinati sconti a seconda della tipologia dell’immobile e del tipo di canone:

immobili di interesse storico o artistico (35%);
immobili ad alta densità abitativa a canone concordato (30%);
immobili in centri storici (25%);
immobili ad alta densità abitativa e in centro storico a canone concordato (65%)

Tassazione su affitto con cedolare secca

La seconda opzione di tassazione sulla locazione è rappresentata dal regime di cedolare secca. In tal caso, il proprietario della casa potrà pagare un’unica tassa in sostituzione dell’imposta di registro e di bollo, ma soprattutto, senza l’obbligo di dichiararlo all’Irpef.

Ecco la doppia modalità della cedolare secca, con cui il proprietario non potrà pretendere nè gli adeguamenti del canone né potrà beneficiare di deduzioni e detrazioni per tutta la durata contrattuale.

aliquota del 21% sul canone libero di affitto;
aliquota del 10% sul canone concordato di affitto.

Ma a questo punto, qual è il vantaggio di optare per la cedolare secca? E’ presto detto: ricevere un canone di affitto fisso e costante nel tempo che permetterà di risparmiare il 50% rispetto al sistema contributivo ordinario. Questa scelta si sposa meglio con chi possiede più immobili affittati o con un reddito imponibile molto alto.

Ma la tassazione che prevede la cedolare secca, reca altri vantaggi:

affitti brevi (inferiori ai 30 giorni);
se si affitta a studenti universitari: con un contratto tra sei mesi e tre anni, l’aliquota al 10% per il proprietario e detrazione Irpef al 19% per i canoni di locazione pagati per gli studenti inquilini.

Si ricorda che una volta registrato il contratto di locazione si può passare alla cedolare secca entro trenta giorni dalla scadenza annuale del contratto. Inoltre, è bene precisare che questa opzione è praticabile per tutte le categorie catastale dalla A1 alla A11, escluso la A10 che riguarda abitazione uso ufficio e studi privati con annesse pertinenze.

Agevolazioni fiscali per proprietario e inquilino

La legge prevede alcune agevolazioni per entrambi le parti, nel caso del proprietario dell’immobile:

riduzione del 30% del reddito imponibile (cedolare secca, specificando però nella dichiarazione dei redditi alcuni dettagli in più come gli estremi di registrazione del contratto, il comune e l’anno di dichiarazione Imu);
riduzione del 75% dell’aliquota per le imposte Imu e Tasi, (canone concordato).

Nel caso dell’inquilino, può fruire di determinate agevolazioni a seconda del reddito percepito:

Fino a 15.493,71 euro: 495,80 euro:
Da 15.493,72 euro fino a 30.987,41 euro: 247,90 euro;

Un’ulteriore detrazione possibile può avvenire se l’inquilino decide di trasferire la propria residenza nell’immobile che sta affittando e per i primi tre anni di locazione si tratta di 991,60 €.