Allineamento identificativo catastale: cos’è e quando serve

L’allineamento identificativo catastale è un procedimento che permette di “sistemare” degli errori sulle visure catastali. Ecco come funziona.

L’allineamento identificativo catastale: cos’è?

Può succedere che richiedendo delle visure catastali, possono riscontrarsi degli errori. Qualcosa che non rispecchia la realtà dei trasferimenti fatti su una proprietà. Un problema non da poco, soprattutto se si deve fare un atto di vendita su quell’immobile. Infatti se da una parte la visura catastale identifica i soggetti proprietari di un immobile, dall’altra deve essere aggiornata, altrimenti non ha valore. E soprattutto per comprare casa il Notaio ha bisogno della regolarità anche di questo documento.

In altri casi, il disallineamento può celare abusi edilizi o altre gravi incongruenze, come nel caso di una ristrutturazione abusiva che abbia comportato l’ampliamento dell’immobile senza che sia stato richiesto il titolo edilizio e senza che si sia provveduto ad aggiornare i dati catastali e la planimetria. Ecco che per correggere gli errori occorre l’allineamento identificativo catastale.

Quali errori si possono correggere?

Con la novella del 2010 è stato modificato l’art. 29 della legge 52/1985 . In particolare richiedendo che l’atto notarile di compravendita contenga una dichiarazione dell’intestatario catastale avente ad oggetto la conformità allo stato dei dati catastali e della planimetria depositata in catastato. Pertanto la correzione di eventuali diversità è un obbligo di legge. Ma i principali errori che possono essere corretti in sede di Allineamento identificativo catastale sono:

• intestazione: di una proprietà, se non aggiornata, per mancata acquisizione nella banca data Catastali degli atti notarili, volture o pratiche connesse;
• anagrafica dell’intestatario: cognome, nome, data di nascita e codice fiscale;
• dati dell’immobile: sezione, foglio, particella, subalterno, indirizzo e classe, per citarne alcuni.

Dove si presenta la domanda di correzione?

La domanda di correzione può essere presentata presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle entrate, dietro appuntamento fissato. Oppure si può presentare tramite il servizio Contact Center. E’ opportuno portare con se i documenti che attestano e motivino l’errore. Ad esempio se un immobile appartenuto ad un defunto, non risulta essere passato correttamente agli eredi, occorre portare con se la successione. Tuttavia oltre alla successione debitamente compilata e con gli oneri versati, occorre portare con se i propri documenti. Per questo motivo spesso si chiede aiuto ad un Visurista, geometra o personale abilitato a questo tipo di correzioni.

Per quali immobili non è obbligatorio l’allineamento?

La disciplina sull’allineamento si applica tutte le volte che occorre stipulare un atto pubblico ad oggetto un immobile. Ma sono esclusi gli atti mortis causa e i trasferimenti derivanti da sentenza. Tuttavia la norma analizza i fabbricati già esistenti che costituiscono unità immobiliari urbane. Per fabbricato esistente si considera una costruzione divenuta abitabile o comunque idonea all’abitazione.  Per questo motivo alcuni fabbricati potrebbero restarne esclusi:

• le unità collabenti F2;
• I fabbricati in corso di costruzione (cat. F/3) o in via di definizione (cat. F/4)
• I lastrici solari (cat. F/5);
• Le unità immobiliari iscritte in Catasto con attribuzione della categoria (cat. F/1);
• I terreni inedificati;
• I beni comuni censibili e non censibili (ad es. parti comuni condominiali)

Salvo i casi sopradescritti, è sempre necessario, a pena di nullità dell’atto, che vi sia il riferimento ai dati catastali e alla planimetria depositata in catasto e la dichiarazione da parte dell’intestatario catastale della loro conformità allo stato di fatto dell’immobile.

Alcune precisazioni sull’allineamento identificativo catastale

Il fatto che alcuni immobile sono esclusi dalla normativa non vuol dire molto. Questo perché in sede di trasferimento, un Notai può sempre chiedere al venditore di correggere l’irregolarità. Anche perché è a carico di quest’ultimo provvedere all’allineamento. Inoltre per maggiore correttezza spesso viene allegato e firmato dalle parti, davanti al notaio, l’allegato planimetrico. La planimetria cristallizza sotto forma di disegno le reali condizioni, anche in merito ai confini, dello stato dell’immobile.

E’ chiaro che l’acquirente ha già visto l’immobile, ed il notaio non andrà mai a vedere realmente l’immobile, quindi la dichiarazione per legge da parte del venditore è importante. Poiché la legge impone di conoscere la storia urbanistica e catastale dell’immobile oggetto di vendita. Il notaio può solo limitarsi a verificare che ci sia allineamento catastale tra i documenti del venditore e quelli del soggetto indicato in visura.