Atti di provenienza: come si può diventare proprietari di un immobile

Gli atti di provenienza permettono di definire i reali proprietari di un immobile. Sono richiesti dal Notaio prima di un rogito.

Atti di provenienza: cosa sono?

Un atto di provenienza è il documento che fornisce la proprietà di un immobile ad una persona giuridica o fisica. Si tratta di un documento cartaceo registrato nei pubblici registri immobiliari. E al suo interno contiene i dati anagrafici ed identificativi dei proprietari, ma anche i passaggi precedenti relativi ad un certo immobile. Quest’ultimo è anche indicato sotto il profilo dei dati catastali e di eventuali pertinenze. Gli atti di provenienza più diffusi sono la compravendita per atto notarile, la dichiarazione di successione, la donazione o la sentenza di un tribunale. Sono obbligatori per comprare casa, per questo vengono richiesti dal Notaio in sede di rogito. Vediamo nel dettaglio cosa sono e come funzionano questi documenti importantissimi.

La compravendita immobiliare

La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa, o il trasferimento di un altro diritto, verso il corrispettivo di un prezzo (Art 1470). Tuttavia la funzione della compravendita è quella di realizzare l’attribuzione della titolarità di un diritto. Ciò avviene tramite il trasferimento da un soggetto ad un altro, con il pagamento di un prezzo. In caso di immobili la compravendita trasferisce la proprietà del bene dal vecchio al nuovo proprietario, dietro il pagamento del prezzo tramite risparmi dell’acquirente o attraverso l’intervento di un istituto bancario.

Chi si occupa della compravendita immobiliare?

Il Notaio è il soggetto che si occupa della regolarità di questa transazione. Affinché un atto possa essere valido, deve rispettare quanto disposto dalla legge. Ma deve contenere anche degli elementi imprescindibili: il nominativo del notaio che lo ha redatto, la data in cui è stato stipulato e le firme. Ed ancora non possono mancare i dati di trascrizione nei pubblici registri, il numero di repertorio notarile, il registro generale e quello particolare. Una copia dell’atto spetta sempre all’acquirente. Anche perché spesso serve per accedere alle eventuali agevolazioni per l’acquisto prima casa. Il cliente può sempre richiederne un’altra copia al Notaio, o se non più in esercizio all’archivio notarile. Tuttavia si può  affermare che la compravendita è l’atto che più usato per i trasferimenti di proprietà.

Atti di provenienza: la dichiarazione di successione per causa di morte

La dichiarazione di successione è un atto di provenienza. Deve essere presentata dagli eredi, o dai chiamati all’eredità, entro 12 mesi dalla data di apertura della successione, che coincide con la morte del contribuente. La successione può essere fatta tramite:

• un professionista abilitato alla presentazione;
• i servizi telematici dell’agenzia delle entrate
• presso uno ufficio dell’Agenzia delle entrate.

Oltre alla dichiarazione della successione è obbligatorio provvedere all’ allineamento catastale. In altre parole nella visura catastale come intestatario dell’immobile deve comparire il nominativo dell’erede. Questo vale anche nel caso di testamento. Il testamento è un atto giuridico unilaterale non recettizio mortis causa mediante il quale una persona manifesta il proprio volere e dispone dei propri diritti per il tempo in cui avrà cessato di vivere.

La donazione in ambito immobiliare

La donazione è il contratto col quale una parte, per spirito di libertà, arricchisce l’altra tramite l’attribuzione di un diritto ovvero l’assunzione di un’obbligazione. Nella donazione di un immobile, un donante “regala” qualcosa ad un’altra parte, senza ricevere nulla in cambio. Perciò la donazione ha effetti reali sulle cose. Molto spesso però questo atto, redatto dal notaio, può prevedere delle clausole. La prima è quella della riserva di usufrutto a favore del donante. In altre parole si attribuisce al nuovo proprietario solo la nuda proprietà, mentre il diritto di godimento dell’immobile rimane al donante. La donazione però spesso dà qualche problema nel trasferimento del bene, perché può essere impugnata.  La legge infatti ha introdotto soltanto un limite di vent’anni dalla donazione, trascorso il quale sono definitivamente fatti salvi i diritti dei terzi acquirenti dei beni oggetto di donazione. Limite che scende a 10 anni nel caso di morte del donante. 

Atti di provenienza: la sentenza di un tribunale

Altro modo di acquisto della proprietà potrebbe essere legato alla sentenza di un tribunale. E’ il caso tipico dell’usucapione, in cui la proprietà deriva da un possesso continuato nel tempo di un immobile. Si parla spesso di un possesso di almeno 20 anni di un immobile o di un terreno. Il possesso deve essere continuativo e mai interrotto. A verificare che questo avvenga, vi è appunto la sentenza del giudice. L’azione di usucapione deve essere richiesta dal possessore. Nelle procedure esecutive immobiliari, la sentenza del tribunale è a tutti gli effetti un atto di provenienza.