Come acquistare una seconda casa e pagare meno tasse

Possedere una seconda casa non sempre vuol dire essere benestanti e potersi permettere il pagamento di tutte le imposte previste. A volte, si tratta di un lascito ricevuto in eredità che può rappresentare più un peso che una comodità, per via di tutti i costi da sostenere, soprattutto per una persona inoccupata o che percepisce un basso reddito.

L’onere di possedere una seconda casa?

Se si è ricchi o comunque benestanti non ci saranno problemi ad affrontare tutte le imposte di registro, Tasi, Irpef, Imu e bollette varie da pagare. Diversamente, può creare al possessore un vero e proprio costo superfluo in concomitanza con altri impegni economici. Non pagare le tasse per la seconda casa, potrebbe vuol dire entrare in difficoltà economica, di conseguenza non poter riuscire a pagare il dovuto per tempo sulla seconda casa, si può incorrere in sanzioni molto alte.

E’ giusto che chi si trova in possesso di una seconda abitazione non volendo, sia poi costretto a pagare maggiori imposte? Sicuramente, la prima soluzione che viene in mente è quella di vendere l’immobile in questione per ricavare qualcosa ed evitare al contempo di pagare più tasse. Tuttavia, ci si può trovare in un pessimo momento del mercato immobiliare, tale per cui non risulterebbe nemmeno conveniente vendere.

Lo Stato italiano permette in presenza di determinate condizioni, di agevolare queste persone dal punto di vista fiscale? Entriamo nello specifico per conoscere l’entità delle tasse da pagare per il possesso di una seconda casa, valutandone eventualmente, anche la convenienza di tale acquisto.

Quanto costa, fiscalmente, acquistare una seconda casa?

Per un attimo, mettiamo da parte il caso di un secondo immobile ricevuto in eredità, valutando il caso dell’acquisto. Per prima cosa, l’imposta ipotecaria e catastale sui trasferimenti immobiliari soggetti ad imposta di registro (da 50 a 150 euro) che sarebbe dovuta aumentare ma che poi è rimasta invariata per la sopraggiunta emergenza da Covid-19. Stesso discorso, per l’auspicato aumento dell’aliquota cedolare secca dal 10% al 12,5% rimasta bloccata al momento, anche se non è sa escludere un suo aumento nel prossimo futuro.

Imposta ipotecaria e catastale Ipotesi a parte, chi vuole acquistare una seconda casa deve pagare un’imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’immobile e un’imposta sostitutiva sui finanziamenti nel caso in cui si voglia accedere un mutuo.

I costi gestionali di una seconda casa

Le spese di gestione relative a una seconda casa, variano a seconda della destinazione d’uso:

uso personale;
casa per andare in vacanza;
casa da destinare a locazione;
casa utilizzata come casa vacanze (es. affitti brevi e Airbnb);
casa per i figli universitari fuori sede.

Un’abitazione ad uso vacanza ha bisogno di costi superiori a quelli da sostenere per uso personale. Se l’abitazione è destinata a locazione come casa vacanza, quindi uso affitto breve o Airbnb, avrà costi diversi.

Dal punto di vista fiscale si deve pagare l’IMU comprensiva della TASI, con aliquote intorno al 10% per le seconde case. Poi ci sono le imposte da versare in caso si abitazione regolarmente locata (imposta sostitutiva se l’immobile è locato tramite cedolare secca oppure Irfper ordinaria.

A queste spese, possono aggiungersi quelle eventuali condominiali e di riscaldamento (se centralizzato), un costo che diventa pensate quanto inutile se la casa non è nemmeno locata o comunque abitata, il cui costo dipende dai millesimali dell’appartamento.

Cosa fare prima di acquistare una seconda casa?

Nella valutazione di acquisto di una seconda casa, molto dipende dalla destinazione d’uso, il che significa fare attenzione soprattutto a cosa offre il mercato immobiliare in caso di locazioni. L’affitto breve che sfugge alle regole classifiche della locazione di una seconda casa, in quanto esiste la cedolare secca che è più vantaggiosa.

In conclusione, è fondamentale farsi prima due conti, capire quanto si può ricavarne da una locazione classifica o da un affitto breve, se è da destinare per uso vacanze. tenendo conto per l’appunto di tutti i costi d’acquisto e di gestione dell’immobile. In pratica, se può rappresentare davvero un investimento.

Se l’acquisto deve avvenire tramite un mutuo, molto dipenderà dal tasso di mutuo, se sarà conveniente affidarsi a un tasso fisso o variabile, quest’ultimo se risulta basso conviene anche provare a ridurre gli anni di mutuo per evitare inattesi aumenti. Con riferimento all’acquisto, se ci sono costi da sostenere per un’eventuale ristrutturazione. Acquistando una seconda casa, comunque non si può fare affidamento su alcun tipo di agevolazione.

Come pagare meno tasse sulla gestione della seconda casa

Quali sono i vari escamotage per risparmiare sulla seconda casa:

Intestare o regalare la casa ad un amico oppure a un parente che non è proprietario di altri immobili: così da trasformare tutte le imposte come se fossero su una prima casa. Il rischio è che il nuovo intestatario beneficerà di tutti i diritti dell’immobile, compresa la possibilità di rivendita o di affitto o ancora di demolizione senza che sia necessario chiederne il permesso. Per cui chi riceve la casa dovrà essere persona segna di fiducia;
Affittare la seconda casa, possibilmente con cedolare secca in modo da fruire dell’imposta sostitutiva;
Rendere l’immobile, tutto o in parte, non abitabile rendendo necessari, per riacquisire l’abitabilità, di interventi di ristrutturazione. In questo modo, la rendita immobiliare sulla parte da ristrutturare è molto più bassa. Lo svantaggio consiste nel riaccatastare un immobile, i metri quadrati vengono comunque considerati e al limite esiste una riduzione dell’aliquota per quelli non abitabili.
Rendere inagibile la seconda casa per pagare meno tasse, soprattutto per case vecchie o costruzioni non ancora terminate. In tal modo, si risparmia su tutte le utenze da pagare.
Se si è coniugati, procedere alla separazione delle residenze: le finte separazioni sono pericolose in quanto solo uno dei due godrà dei benefici fiscali di una sola casa e il rischio è di essere scoperti e sanzionati.
Demolire la casa è l’unica soluzione per evitare di pagare tasse su queste abitazioni, anche perché sui ruderi, l’ordinamento italiano prevede il pagamento normale delle tasse.

Carmine Orlando