Come trasformare un terreno agricolo in edificabile?

Per prima cosa, facciamo un distinzione tra terreno agricolo e terreno edificabile. Il primo è riconosciuto idoneo per effettuare un’attività di coltivazione o di allevamento e similari. Sul secondo è possibile costruirci, edificarci. Ma come si fa a capire se su di un terreno agricolo è possibile svolgere attività edilizia?

Per rispondere a tale quesito, è importante conoscere il soggetto che è proprietario di esso o che lo acquista, distinguendo tra coltivatore, imprenditore agricolo o soggetto privato. Chi individua un terreno come adatto per costruirci la propria casa, deve informarsi sulla tipologia di accatastamento del medesimo. Infatti, qualora l’area di interesse risulti come agricola al Catasto Terreni, dovrà rivolgersi al venditore per metterlo a conoscenze delle proprie intenzioni, il quale, però, potrebbe avere intenzione di venderlo senza apportargli alcuna modifica.

In tal caso, l’acquirente può decidere di acquistarlo come terreno agricolo, pagandolo come tale, con l’intento di trasformarlo successivamente in un terreno edificabile.

Chi può edificare su terreno agricolo?

Comprare un terreno agricolo con la speranza di trasformarlo in edificabile, non basta, si deve essere concreti e informarsi se e come sia possibile edificarvi sopra. Per quanto sopra detto, si direbbe che non sia possibile, invece, il coltivatore diretto può farlo a determinate condizioni.

Anche se il terreno agricolo, in quanto tale, viene utilizzato solo per la coltivazione o l’allevamento, quindi inadatto per costruirvi, può esserci la possibilità di farlo per il coltivatore diretto o l’imprenditore agricolo, a patto che la costruzione sia strumentale all’attività agricola.

Solitamente, esistono leggi regionali e piani di zona comunali che prevedono ulteriore regole. Ad esempio, la facoltà per l’imprenditore agricolo che svolge la sua attività di edificare un’abitazione ad uso residenziale da tre anni, potendovi, così, anche abitare o soggiornare. Altri regolamenti locali consentono solo di poter costruire edifici adibiti all’allevamento, magazzini e stalle, quindi, solo correlati all’attività agricola svolta.

Cosa serve per chiedere di poter costruire su un fondo agricolo?

L’imprenditore o il coltivatore diretto che vuole acquistare con la finalità di edificare sul terreno agricolo, deve chiedere il permesso di costruire, anche nel caso si tratti di una casetta di legno non adibita ad uso abitativo. Inoltre, potrebbero esserci fondi agricoli che per via di vincoli paesaggistici e ambientali, per i quali il permesso di costruire deve essere rivolto all’ente competente. Tale richiesta si può effettuare solo in veste di proprietario del terreno agricolo, quindi, solamente dopo averlo acquistato tramite rogito notarile.

Il soggetto privato può costruire su terreno agricolo?

Il privato cittadino, in nessun caso può edificare su un fondo agricolo. Dovrebbe chiedere una cambio di destinazione d’uso, trasformando il terreno da agricolo ad edificabile. Ciò comporta delle spese e potrebbe divenire più conveniente acquistare un terreno per un soggetto privato o un’impresa direttamente. Se ciò non sempre accade, è perché non si trova facilmente un’area più congeniale alle proprie esigenze.

Ad ogni modo, la strada del cambio di destinazione d’uso è percorribile, ma sempre in qualità di proprietario, oppure di acquirente che ne ha acquisito la proprietà dopo aver stipulato il rogito notarile.

Quanto costa a un privato cittadino acquistare un terreno agricolo?

Poiché non si compra come agricoltore, vengono meno le agevolazioni previste, pertanto, oltre a pagare la parcella del notaio più IVA, deve provvedere al pagamento anche di un’imposta di registro importante, pari al 12% del costo del terreno (fissato un limite minimo di 1.000 euro) a cui aggiungere 100 euro tra imposte ipotecarie e catastali.

Il cambio di destinazione urbanistica

Per effettuare il cambio di destinazione ci si deve rivolgere all’Ufficio Tecnico del Comune, la domanda deve essere presentata da un professionista abilitato che allegherà ad essa, tutti i documenti necessari. Spetterà all’ente fare le proprie valutazioni tenuto conto delle varie condizioni, del piano regolatore di zona e del Comune. In alcuni piani regolatori, il cambio di destinazione d’uso non è possibile per determinate zone, quindi, niente costruzione.

Nel caso il cambio venisse approvato, entrerebbero in gioco gli indici di edificabilità attribuiti al terreno agricolo, che permetterebbero al privato o all’impresa di progettare la propria costruzione. In tal caso, il Comune rilascia il certificato di destinazione urbanistica, un documento con il quale l’acquirente dota il proprio terreno della possibilità di rivenderlo. Va da sé, che un documento tale aumenta anche di 10 volte il valore di vendita del terreno diventato edificabile, a meno che non decida di costruirci sopra.

Le spese complessive

Richiedere al Comune i documenti comporta dei costi, inoltre, la procedura per ottenere il certificato di destinazione urbanistica rilasciato comporta degli oneri da versare che variano a seconda del Comune di riferimento.

Anche se i costi da sostenere per un cambio di destinazione d’uso possono sembrare alti, è altrettanto vero che un terreno su cui si può edificare aumenta di molto il suo valore.

Il terreno edificabile vale molto di più di quello agricolo, quindi, c’è da tenere presente che anche le imposte saranno maggiori (l’IMU non si paga sui terreni agricoli). Le aree edificabili di proprietà di coltivatori diretti o imprenditori agricoli non devono pagare questa imposta.

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