Si può vendere una casa senza l’accordo di tutti gli eredi?

Quante volte è capitato di ricevere un’immobile in eredità e di non riuscire a venderlo perché non tutti gli eredi sono d’accordo? Qual è la procedura da seguire e quale la migliore soluzione per tutti?

Gli eredi non sono d’accordo nel vendere un immobile: cosa fare?

Non è certamente una novità, più eredi ricevono e accettano in successione una casa, ma fatalmente non tutti concordano nel venderla, nonostante nessuno di loro la utilizzi. Ognuno ha le sue motivazioni: qualcuno vuole vendere per realizzare un guadagno economico, qualcun altro ha un legame affettivo con l’immobile e preferisce non farlo, un altro ancora non ha bisogno di monetizzare subito e magari preferisce attendere che il valore della casa possa crescere in quel dato mercato immobiliare.

Presupponendo che ci sono due eredi che sono convinti di voler mettere in vendita l’immobile, diversamente da altri tre eredi, ma tutti e cinque possiedono la stessa quota, come possono comportarsi i primi due? Stiamo parlando di una comunione ereditaria che si manifesta quando tutti gli eredi hanno ricevuto a pari quota il patrimonio del defunto.

Solitamente, quando ci sono più eredi, nessuno è d’accordo sulla stessa modalità: per esempio vendere l’immobile e dividere il ricavato in parti uguali, in modo da chiudere la pratica, oppure locare la casa e dividersi in parti uguali la rendita. Ma c’è sempre chi per un motivo particolare non concorda, magari uno vorrebbe realizzare un guadagno impossibile da ottenere in quelle condizioni di mercato, ma può anche succedere che semplicemente per discordia o per dispetto nei confronti di altri eredi, uno di essi non voglia vendere. La stessa cosa può succedere nel caso ci sia la proposta di qualche erede di dare l’immobile in locazione.

E’ brutto da dire, ma la cruda verità è ricorrere ad una causa legale (basta la volontà di un erede) con l’intenzione di arrivare alla divisione giudiziale. Tuttavia, prima di notificare l’atto introduttivo del giudizio di divisione giudiziale è necessario aver azionato il procedimento di mediazione obbligatoria (che è condizione di procedibilità del giudizio stesso, e che può essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d’ufficio dal giudice non oltre la prima udienza).

Nel momento in cui il tentativo di mediazione cade nel vuoto, la domanda giudiziale di divisione va proposta con atto di citazione nei confronti di tutti gli eredi. A questo punto, il giudice del tribunale valuterà se è possibile trovare un accordo tra tutti gli eredi. Ad esempio, uno di essi potrebbe prevedere una divisione in natura dell’immobile oppure l’acquisto, da parte di uno solo degli eredi delle quote degli altri.

E se non si trovasse un accordo pacifico, come procederà il giudice? Per prima cosa, si verifica se esiste la possibilità di suddividere la proprietà in più unità immobiliari, cosa che però, è di solito fattibile solo con case molto grandi. A quest0 scopo viene nominato un perito che esamina tutte le possibili soluzioni tecniche. L’iter ha come obiettivo dividere il bene in natura assegnando a ciascun erede una porzione particolare dell’intero bene su cui potrà vantare la proprietà esclusiva.

Nel caso nemmeno questa soluzione dovesse essere possibile, il magistrato verifica se uno degli eredi è interessato ad acquistare l’intera proprietà della casa, liquidando agli altri eredi le rispettive quote in denaro. Se così dovesse essere si procede a quantificare il valore del bene in base a una perizia disposta dal tribunale stesso.

Se più di un erede è interessato a diventare proprietario esclusivo del bene, il giudice valuta quale sia l’interesse maggiormente meritevole di tutela. Su questo ha ampio potere discrezionale, tanto da poter privilegiare gli interessi di chi già ci vive dentro (ammesso che ci sia) oppure favorire l’erede con una quota superiore di eredità.

Nell’ipotesi in cui nessuno dei coeredi abbia intenzione di comprare l’immobile, si procede alla vendita all’asta del bene, con incanto. Quest’ultima soluzione è la meno conveniente, infatti, con questa tipologia di operazione l’immobile viene svalutato.

Ma qual è la soluzione migliore?

Non c’è dubbio che la vendita è la soluzione ideale, tolte le spese il ricavo netto della vendita viene diviso equamente tra gli eredi e tutto si conclude nel migliore dei modi.

La vendita all’incanto è una delle peggiori soluzioni, in quanto come tutti gli immobili messi all’asta, il valore effettivo ne esce nettamente svalutato e il guadagno di ogni erede sarà palesemente inferiore.

Aprire una causa legale comporta delle spese che si aggiungono ad altri costi come ad esempio la parcella del professionista che diventa custode l’immobile in caso di frazionamento, per non parlare delle spese notarili e della consulenza tecnica da pagare per effettuare la divisione.

Volutamente, in questo articolo abbiamo detto e ribadito alcune situazioni e concetti a costo di farne un pot pourri che in cucina corrisponde a uno stufato di carne e verdure assortite, altrimenti consistente in un componimento musicale o letterario messo insieme con più pezzi eterogenei.

In poche parole, se tutti gli eredi non concordano nel porre in vendita la casa, qualsiasi altra scelta sarà più onerosa.