Superbonus 110%, unità immobiliari in corso di costruzione escluse dalle agevolazioni fiscali

Le unità immobiliari della categoria F/3 rimangono escluse dal superbonus 110%. È quanto ha stabilito l’Agenzia delle entrate nell’interpello numero 609 del 2021. In risposta al quesito, l’Agenzia infatti ha ribadito che le unità immobiliari, per accedere al superbonus, devono essere formalmente esistenti. Con la decisione, l’Agenzia delle entrate esclude pertanto un’intera categoria catastale, la F/3, dall’applicazione del 110%.

Cosa si intende unità in corso di costruzione ai fini del superbonus 110%?

La richiesta fatta all’Agenzia delle Entrate riguarda un condominio di 343 unità immobiliari. Le unità ancora in corso di costruzione e censite nella categoria F/3 sono 26. Gli immobili in costruzione sono definite dalla società che sta avviando le operazioni di ristrutturazione allo “stato grezzo avanzato”. Si tratta, pertanto, di unità non ultimate perché mancanti di finiture, di rivestimento dei pavimenti, di porte interne, di sanitari e di rubinetterie. Hanno, tuttavia, l’impianto di riscaldamento come per tutte le altre unità immobiliari.

Interventi in superbonus 100%

Gli interventi che il condominio istante intende realizzare e oggetto di chiarimento all’Agenzia delle entrate riguardano:

• il miglioramento energetico per la sostituzione del parco macchine pompe di calore a gas metano con assorbimento di ammoniaca delle tre centrali termiche con nuove macchine in pompa di calore elettriche e ad alta efficienza;
• la costruzione di un impianto fotovoltaico capace di produrre circa 70 Kw;
• l’installazione di batterie di accumulo;
• installazione di 100 colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.

Inoltre i condòmini, singolarmente, intenderebbero effettuare, sulle singole unità immobiliari, interventi “trainanti” per l’installazione di schermature solari e infissi.

La richiesta all’Agenzia delle entrate di chiarimenti sul superbonus 110%

L’istante chiede dunque all’Agenzia delle entrate se le unità immobiliari rientranti nella categoria F/3 e in corso di costruzione, possano essere conteggiate nelle operazioni di ristrutturazione necessarie per l’accesso al superbonus 110%. E, di conseguenza, la circostanza di conteggiarle possa far in modo da aumentare il tetto previsto per gli interventi.

Risposta dell’Agenzia delle entrate sulle unità immobiliari in costruzione

In riferimento al quesito posto dal richiedente, l’Agenzia delle entrate ha fatto presente che, per poter fruire dei benefici del superbonus 110%, è indispensabile che gli interventi vengano eseguiti “su unità immobiliari e su edifici esistenti, dotate di impianto di climatizzazione invernale, di natura residenziale, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione”. Le unità immobiliari F/3 non possono essere definibili “unità esistenti” di natura residenziale, proprio per il motivo che sono ancora in fase di costruzione.

Perché le unità immobiliari in costruzione non rientrano nel superbonus 110%?

Ne consegue, dunque, che le detrazioni del superbonus 110% non possono essere applicate alle 26 unità immobiliari, facenti sì parte del condominio ma non ancora considerabili “esistenti”. Inoltre, le unità immobiliari della categoria F/3 “Fabbricati in corso di costruzione”, non concorrono all’individuazione della spesa massima ammissibile ai fini delle agevolazioni inerenti gli interventi trainanti.

Superbonus, le unità non ancora ultimate non aumentano il tetto massimo di spesa

In altre parole, le unità non ultimate non possono dare il loro apporto per incrementare il tetto massimo di spesa. La motivazione risiede nel fatto che è necessario tener conto del numero di unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori. E, pertanto, queste unità non rientrano nemmeno nella possibilità di usufruire di detrazioni relative ad altri interventi trainati di efficientamento.

Superbonus 110%: unità immobiliari non ultimate e parti comuni

Diversa è invece la possibilità di utilizzare il superbonus 110% per le parti comuni. Come specificato dall’Agenzia delle entrate, alle unità immobiliari non ancora ultimate non è preclusa la possibilità di accesso al 110% per le spese comuni delle unità residenziali e non residenziali, incluse le pertinenze. Il presupposto è che la superficie complessiva delle unità residenziali debba essere superiore al 50%.