Il super condominio, la gestione ordinaria e gli obblighi dei proprietari

Il super condominio è un complesso residenziale composta da ampi spazi comuni ed un elevato numero di condomini proprietari d’immobile.

Il super condominio: la normativa di riferimento

La normativa non definisce in modo chiaro il super condominio. Comunque sia la legge 220/2012 cerca di sopperire a questa mancanza. Anche se la sua esistenza è implicita nell’art. 1117 bis del c.c.:”Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità  immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117“.

Quindi gli elementi che identificano il super condominio sono proprio la presenza di un numero elevato di proprietari di beni immobiliari, ma anche di spazi in comune che spesso sono davvero ampi. Pertanto un amministratore di condominio che si trova a gestire queste situazioni ha davvero un impegno notevole.

Perché si costituisce un super condominio?

Nel super condominio come abbiamo detto abbiamo una grande pluralità di soggetti che hanno come interesse il buon funzionamento del luogo in cui abitano. Spesso in alcuni condomini ci sono dei grandi spazi comuni, come aree a parcheggio, campi da gioco, bambinopoli. Pertanto il compito del super condominio è quello di ripartire le spese necessarie a mantenere le parti comuni, applicando il criterio delle tabelle millesimali.

La gestione ordinaria del super condominio

Quando vi è un super condominio vuol dire che ci sono anche più di sessanta proprietari immobiliari. Immaginate che confusione alle assemblee. Pertanto per la gestione ordinaria non devono essere convocati tutti i condomini, ma solo dei rappresentanti. In particolare è stato previsto che:

• per le assemblee relative alla gestione ordinaria e alla nomina dell’amministratore ogni condomino può nominare un rappresentante;
• il rappresentante deve avere un regolare mandato;
• la designazione deve avvenire con la maggioranza dei 2/3 dei partecipanti e dei millesimi;
• qualora un condomino non provvede alla nomina del proprio rappresentante, si può chiedere all’autorità giudiziaria di nominare uno sul proprio condominio;
• il rappresentante deve comunicare all’amministratore di ciascun condominio, l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti.

Le delibere relative alla gestione straordinaria

Rispetto alla gestione ordinaria, nella gestione straordinaria, per le delibere occorre che siano  convocati personalmente tutti i condomini di tutti i condomini. Ma ci sono alcune eccezioni da valutare. Infatti può accadere che occorre discute sulle parti in comune o sulle innovazioni. In questi casi dovranno essere convocati per discutere deliberare sulla gestione straordinaria tutti i partecipanti del super condominio.

In merito a questo occorre definire e specificare che per le delibere sugli argomenti relativi alla gestione ordinaria e per la nomina dell’amministratore si applica l’art. 67 disp. att. cc. Ogni condomino puo’ intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono piu’ di venti, il delegato non puo’ rappresentare piu’ di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Mentre per le delibere sugli argomenti di natura straordinaria dovranno essere convocati tutti i partecipanti di tutti i condomini. Infine quanto alle delibere riguardanti la gestione dell’impianto di riscaldamento dovranno partecipare personalmente soltanto i condomini dei condomini interessati.

Altri tipi di condominio

Esistono comunque anche diversi tipi di condominio. Ad esempio quello orizzontale, tipico delle villette a schiera in cui i servizi sono per lo più orizzontali. Mente è parziale quando alcuni servizi come il portierato è dedicato solo ad una parte dell’edificio. Ed infine il condominio minimo quando l’edificio è composto solo da due appartamenti e due proprietari.

Comunque sia la legge indica l’obbligo solo per 8 unità in su. Ma non vi è alcun obbligo per unità minori di un edificio. Ma a volte la presenza di un terzo imparziale, come l’amministratore, permette di gestire meglio liti e parti comuni. Rimane comunque sempre applicabile l’utilizzo delle tabelle millesimali. Queste ultime permettono di ripartire le spese di gestione tra le singole unità immobiliari. Questo è possibile attraverso un dato aritmetico che rappresenta il valore tra la singola unità e l’edificio intero.