Prima casa under 36, come funziona in caso di riacquisto

Prima casa under 36 arrivano alcuni chiarimenti da parte dell’Agenzia delle entrate soprattutto in caso di riacquisto di un immobile.

Prima casa under 36, il riacquisto fino ad oggi

L’introduzione dell’agevolazione per la prima casa, si basa su due requisiti importanti, se si è un under 36. I due requisiti base per accedere al Fondo Garanzia prima casa sono: avere meno di 36 anni ed in ISEE non superiore a 40.000 euro. Ma non solo gli under 36 che compreranno casa non dovranno più pagare l’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Per accedere al credito occorre:

• non essere proprietari di altri immobili in Italia;
• l’immobile non deve essere di lusso (quindi da escludere A/1, A/8 ed A/9 come categorie catastali);
• se si è titolari, anche per quote, di una abitazione nello stesso Comune di quella da acquistare, questa andrà ceduta entro 1 anno dal rogito. Bisogna quindi spostare la propria residenza entro 18 mesi dal rogito nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare;
• ISEE inferiore a 40.000 euro. L’agevolazione dovrebbe trovare applicazione anche all’acquisto compiuto da due persone comprese in due diversi ISEE i quali siano ciascuno di importo inferiore a 40.000 euro, ma insieme di importo superiore;
• se uno degli acquirenti ha i requisiti e altro acquirente ne è invece privo, il beneficio si applica alla sola parte di valore imponibile riferibile all’acquirente dotato dei requisiti richiesti

Ma cosa succedere in caso di riacquisto?

Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa previsto dall’art. 7 della legge 448/1998 non è cumulabile con il bonus prima casa under 36. In altre parole si fa riferimento al credito di imposta per i contribuenti che provvedono ad acquisire un immobile entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata ai fini dell’imposta di registro e sul valore aggiunto per la prima casa.

Tuttavia l’importo del credito d’imposta è commisurato all’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato. E in ogni caso non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva corrisposta in relazione al secondo acquisto, il bonus ammonta al minore degli importi dei tributi applicati.

Alcuni chiarimenti dell’Agenzia dell’entrata in merito

La circolare n.12/2021 dell’Agenzia delle entrate  ha chiarito che in caso di alienazione di un’abitazione acquistata in precedenza con le agevolazioni “prima casa” e successivo acquisto entro l’anno di un’altra casa, usufruendo dell’esenzione introdotta con decreto Sostegni bis, non spetta alcun credito d’imposta. In particolare:

• il giovane under 36 che ha venduto in precedenza la sua prima casa con atto soggetto ad imposta di registro, non può beneficiare di alcun credito da riacquisto;
• per gli atti soggetti ad IVA il credito da under 36 non è cumulabile in quanto la compravendita “under 36” soggetta a Iva già prevede un ristoro pari all’imposta corrisposta in relazione all’acquisto, sotto forma di credito.

Ma l’Agenzia ha comunque precisa che anche se non è cumulabile può essere riutilizzato. Infatti, per evitare la perdita di agevolazione si può attendere, ed ecco come . Il credito non viene azzerato, ma può maturare in caso di successiva alienazione e riacquisto di immobile con pagamento dell’imposta di registro o Iva.