Acquisto fabbricato strumentale da privato o impresa con meno di 5 anni, quali tasse si pagano?

L’acquisto di un fabbricato strumentale comporta il pagamento di determinate tasse e imposte sia che l’acquisto avvenga da soggetto privato che da un’impresa costruttrice. In quest’ultimo caso è necessario distinguere se il fabbricato sia stato costruito da meno o da più di 5 anni. Per fabbricati strumentali si intendono quelli accatastati nella categoria catastale A/10 e nei gruppi catastali B, C, D ed E.

Comprare un fabbricato strumentale da un soggetto privato, quali tasse?

L’acquisto di un fabbricato strumentale da un soggetto privato non comporta il pagamento dell’Iva. Chiunque sia l’acquirente, è necessario pagare innanzitutto l’imposta di registro. L’aliquota, in questo caso, è del 9% come previsto dal primo periodo dell’articolo 1 del TP 1. Oltre all’imposta di registro, è necessario pagare anche quella ipotecaria. In questo caso, l’imposta è pari a 50 euro, ai sensi del comma 3 dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011.

Le imposte da pagare nel caso di acquisto di un fabbricato strumentale

In virtù della stessa norma, anche l’imposta catastale sull’acquisto da privati di un fabbricato strumentale comporta il pagamento di 50 euro. L’acquirente non deve pagare, invece, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria in quanto l’operazione ne è esente in entrambi i casi.

Acquisto di un fabbricato strumentale da una impresa costruttrice: quali tasse e imposte sono da pagare?

Nel caso in cui l’acquisto del fabbricato strumentale avvenga da un’impresa costruttrice, è necessario distinguere l’epoca di costruzione. Per i fabbricati costruiti meno di 5 anni prima dell’acquisto e comprati da qualsiasi soggetto a eccezione di un fondo immobiliare, sull’operazione si applica l’Iva del 22% ai sensi dell’articolo 10 numero 8 ter, articolo 16 punto 127 undecies, della Tabella A III, del decreto numero 633 del 1972.

Quando si applica l’aliquota Iva del 10% per la legge Tupini?

L’aliquota scende al 10% nel caso di edificio “Tupini”. Si tratta dell’applicazione dell’articolo 13 della legge numero 408 del 2 luglio 1949, cosiddetta “legge Tupini”, espressione dalla quale il gergo professionale deriva la qualificazione di “fabbricato Tupini” dell’edificio che presenti i criteri della legge stessa. La norma, in particolare, prende a riferimento le “case di abitazioni, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano il carattere di abitazioni di lusso”.

Le agevolazioni fiscali sui fabbricati strumentali successive alla legge Tupini

Sui fabbricati strumentali, la stessa legge è stata soggetta a successive modifiche quali:

• l’articolo 1 della legge numero 1493 del 6 ottobre 1962 che ha previsto che le “agevolazioni fiscali previste per le case di abitazioni non di lusso sono applicabili anche ai locali destinati a uffici e negozi quando, questi ultimi, sia destinata una superficie non eccedente il quarto di quella totale nei piani sopra terra;
• l’articolo unico della legge numero 1212 del 2 dicembre 1967 che ha disposto che le agevolazioni fiscali riportate nell’articolo 1 della legge 1493 devono intendersi applicabili anche ai locali destinati a uffici e negozi quando ai negozi sia destinata una superficie non eccedente il quarto di quella totale nei piani sopra terra.

Affinché siano concesse le agevolazioni fiscale è sufficiente che ricorrano, congiuntamente, le due seguenti condizioni:

• che almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazione;
• che non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra venga destinata ai negozi.

Quali altre imposte sono a carico di chi compra un fabbricato strumentale con meno di 5 anni?

Nel caso di fabbricato strumentale con meno di 5 anni acquistato da un soggetto qualsiasi dall’impresa costruttrice sono da pagarsi anche:

• l’imposta di registro per 200 euro, ai sensi del comma 10 ter 1, dell’articolo 35 del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006, poi convertito nella legge numero 248 del 4 agosto 2006;
• imposta ipotecaria del 3%, ai sensi della Nota all’articolo 1 bis della Tariffa allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990;
• l’imposta catastale dell’1%, ai sensi del comma 1, dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990;
• imposta di bollo di 230 euro, del comma 1 bis, numero 1) dell’articolo 1, della tariffa Allegata A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972;
• la tassa ipotecaria di 90 euro, ai sensi dei punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Tasse e imposte da pagare se l’acquirente è un fondo immobiliare

Nel caso di acquisto di un fabbricato dall’impresa costruttrice e l’acquirente è un fondo immobiliare, l’Iva da pagare è del 22%. L’aliquota scende al 10% nel caso si tratti di “edificio Tupini”. Le altre tasse da pagare consistono:

• nell’imposta di registro per 200 euro;
• l’imposta ipotecaria dell’1,5% con la riduzione dal 3% disposta dal comma 10 ter, dell’articolo 35, del decreto legge numero 233 del 4 luglio 2006;
• nell’imposta catastale dello 0,5%, dimezzata dalla stessa legge precedente;
• dall’imposta di bollo e dalla tassa ipotecaria rispettivamente di 230 euro e 90 euro.