Incarico di vendita, il contratto tra venditore e agenzia immobiliare

L’incarico di vendita è più che altro il mandato che un proprietario dà all’agente immobiliare per trovare l’acquirente del proprio immobile. Ecco come funziona e cosa non può mancare.

Incarico di vendita, cos’è secondo la legge

Quando una persona decide di vendere casa e si è scelta tra le varie proposte sul mercato, arriva il momento di firmare l’incarico di vendita o mandato. Per essere corretto, anche di fronte la legge, deve contenere degli elementi o informazioni necessarie.

Tuttavia un incarico può essere conferito dal venditore all’agente sia in forma scritta che in forma orale. Anche se la prima forma, è quella sempre consigliabile per evitare qualsiasi tipo di problema. Per questo motivo l’incarico è spesso un formulario e poi l’agente compila di volta in volta. Ma si tratta di un contratto che si istaura, secondo quanto disposto dall’art. 1321 e seguenti del codice civile.

Differenza tra mandato e incarico

Il contratto tra le parti è un incarico, anche se spesso tutti lo chiamano mandato. La differenza tra le due parole ha delle vere differenze sostanziali. Infatti il mandato è il contratto con il quale  una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra. L’oggetto del mandato è quindi il dover fare qualcosa.

Mentre l’incarico è ben diverso, perché definisce la figura del mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Incarico di vendita, tutti gli elementi che lo compongono

L’incarico di vendita spesso inizia con l’individuazione del venditore. Dunque occorre indicare tutti i dati anagrafici, tra cui: il nome, cognome, data di nascita, codice fiscale, residenza e recapito telefonico. Subito dopo viene indicato il soggetto a cui viene conferito l’incarico e cioè l’agenzia immobiliare o l’agente che se ne occupa. Qui si possono indicare i dati identificativi di questa parte del contratto o incarico di vendita.

Ebbene dopo questa fase, va indicato l’immobile oggetto dell’incarico. Tuttavia l’immobile va descritto nelle sue caratteristiche sommarie, ma individuato catastalmente, per evitare eventuali equivoci. In altre parole si scrive il foglio, particella e sub, indirizzo completo di numero civico ed il Comune in cui è ubicato. Spesso si indica anche una composizione interna, utilizzando poche parole.

Altre caratteristiche sull’immobile

Tra le altre caratteristiche da specificare ve ne sono alcune in ordine alla “vendibilità” dell’immobile. Tra questi ci sono:

• la proprietà immobiliare;
• la destinazione d’uso;
• ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi;
• i dati del contratto di locazione, se l’immobile è occupato da un inquilino;
• la provenienza.

In merito a questo ultimo aspetto la provenienza indica in cui l’attuare proprietario/ora venditore ne è venuto in possesso.  L’atto pubblico redatto da un notaio o da un giudice che trasferisce la proprietà di un bene immobile viene definito “atto di provenienza”. Quindi rientrano in questa categoria la compravendita, la donazione, nuda proprietà, occupazione, accessione, tanto per citarne alcune.

Incarico di vendita, altri elementi importanti

Le parti devono stabilire il prezzo di vendita, ma anche di locazione. Anche se a volte questo può essere posto ed aperto ad una trattativa tra il venditore e il potenziale compratore. Perché del resto affitto e vendita sono proprio l’oggetto dell’incarico. Tuttavia in questo spazio viene indicato anche il momento in cui matura la provvigione.

Altro elemento fondamentale è la durata dell’incarico, quindi con data di decorrenza e relativa scadenza. Alla fine le parti possono spesso decidere se risolverlo oppure rinnovarlo tacitamente per un pari periodo, salvo disdetta prevenuta all’agente immobiliare a mezzo di lettera raccomandata almeno 15 giorni prima della scadenza.

Le parti possono anche decidere che tipo di pubblicità l’agente immobiliare può fare sui portali, con la cartellonistica o la banca dati con tutti i dati dei clienti. Vanno anche indicate alcune caratteristiche dell’eventuale proposta che potrebbe arrivare da un potenziale acquirente.

Incarico di vendita con o senza esclusiva

Un incarico è in esclusiva quando il VENDITORE si impegna a non conferire incarico ad altre agenzie immobiliari. La violazione dell’obbligo di esclusiva, sia nel caso di conferimento di incarico ad altre agenzie che per il caso di vendita direttamente effettuata dal VENDITORE, comporta spesso il pagamento da parte di quest’ultimo della penale. Le parti possono anche decidere se si tratta di una percentuale o una quota fissa.

Mentre un incarico non è in esclusiva quando il VENDITORE può vendere l’immobile direttamente o tramite altre agenzie immobiliari senza nulla dovere all’AGENTE IMMOBILIARE a titolo di provvigione o penale, impegnandosi però a rimborsare allo stesso le spese documentate sostenute nell’esecuzione dell’ incarico, anche in caso di mancata vendita. Completano il formulario gli obblighi dell’agente immobiliare, la normativa sulla privacy, il luogo, la data e la firma delle parti.

Comunque sia anche se il formulario è spesso un prestampato, il consiglio che si dà è sempre quello di leggere con attenzione ciò che si firma, perché è un vero contratto che va quindi onorato in tutte le sue parti.