Spese condominiali: in base a cosa si ripartiscono?

Le spese condominiali sono ripartite tra tutti i proprietari di immobili. Soprattutto per quelle che sono le parti comuni, ecco alcune indicazioni.

Spese condominiali, le parti comuni e i diritti dei partecipanti

Le parti comuni sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio. Nella parti comuni possono rientrare i servizi e i beni necessari all’esistenza dell’edificio strutturalmente destinati all’uso o al godimento comune. Tra questi rientrano le scale, il tetto, il suolo, le tubature per il passaggio di acqua e gas, tanto per fare alcuni esempi.

Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate come parti comuni è proporzionato al valore del piano o di porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Pertanto il condomino non può sottrarsi alle relative spese.

Spese condominiali, le ripartizione delle spese

Le ripartizioni delle spese sono regolate dall’articolo 1123 del codice civile. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Tuttavia se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso, che ciascuno può farne. Infine qualora un edificio abba più scale, cortili, opere, lastrici solari, o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Le spese di scale, ascensori, soffitti e solai

L’articolo 1124 del codice fiscale stabilisce che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa e’ ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che e’ ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Mentre le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari de due piani l’uno all’altro sovrastanti. Anche se resta a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano di sotto l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Spese condominiali, i lastrici solari di uso esclusivo

Per quanto riguarda i lastrici solari di uso esclusivo o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che hanno uso esclusivo, chi paga le riparazioni? Le spese vanno pagate per un terzo da chi ha l’uso esclusivo e 2/3 da tutti i condomini a cui serve il lastrico solare.

Ad esempio vi è un palazzo e sotto abitano delle persone con le loro case, e si verificano delle infiltrazioni. Le spese vanno ripartite come già detto. Ma se vi dovesse essere un appartamento un pò decentrato, che non sfrutta quel lastrico solare, non deve pagare nulla. E spesso è proprio l’amministratore di condominio a saper gestire queste situazioni.

L’importanza delle tabelle  millesimali per la ripartizione delle spese

Le tabelle millesimali sono documenti importantissimi per la ripartizione delle spese. Infatti le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà del condominio espresso come rapporto tra il valore di ciascuna unità e il valore dell’intero edificio, posto uguale a 1000.

Pertanto ciascun condomino deve concorrere alle spese comuni in proporzione del valore di piano o di porzione di esso di cui è proprietario, ragguagliato a quello dell’edificio intero. Tale valore è espresso in millesimi. Ma attenzione nell’accertamento dei valori di pian o di porzioni di esso non si tiene conto del canone di locazione, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

I diversi tipi di tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono di tre tipi: contrattuali, assembleari e giudiziali. Quelle contrattuali sono create direttamente dal costruttore dell’intero stabile. Mentre quelle assembleari Le tabelle assembleari sono così dette in quanto vengono approvate collegialmente dai condomini. Tali valori possono essere rettificati o modificati anche nell’interesse di un solo condomino, in alcuni casi:

• quando risulta che sono conseguenza di un errore;
• quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di una sopraelevazione, di un incremento di superficie o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare.

Infine le tabelle giudiziali sono quelle che vengono predisposte ex novo dall’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino ove esse non esistano, ovvero in caso di revisione delle tabelle millesimali esistenti in quanto errate. Pertanto le tabelle millesimali sono davvero importanti per la ripartizione delle spese all’interno di un condominio.