Stato legittimo dell’immobile: cosa vuol dire e perché è importante?

Lo stato legittimo dell’immobile è quel concetto che permette di capire se un immobile è abusivo o meno. Ecco di cosa si tratta.

Stato legittimo dell’immobile: facciamo un passo indietro

Quando si vuole comprare una casa, occorre valutare la documentazione ad essa collegata, come la concessione edilizia e l’abitabilità, per fare un esempio. Lo stato legittimo dell’immobile attiene al rapporto tra abusivismo edilizio e la circolazione giuridica degli immobili. La questione da capire è come interferisce il primo sul secondo aspetto e come risolverlo.

Ogni immobile viene legittimato e reso conforme dalla normativa urbanistica mediante la redazione di un progetto. Documento che necessita l’approvazione da parte del Comune in cui è ubicato. Si attesta così la regolarità urbanistica dando il proprio assenso alla realizzazione dell’opera. Mentre un’altra formula con cui viene definita la regolarità urbanistica è la legittimità delle preesistenza. Si intende dire che lo stato di fatto dell’immobile e la sua conformità al progetto  originario, e per legittimità si intende la rispondenza del progetto alle normative al momento della sua costruzione.

Il concetto di Stato legittimo del fabbricato

Il concetto di Stato legittimo è quello stabilità dal titolo abitativo che ne ha autorizzato la costruzione. Ma anche dal titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile o sull’intera unità immobiliare integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno autorizzato interventi parziali.

Per gli immobili datati, realizzati in un periodo in cui non era obbligatorio acquisire un titolo abitativo edilizio, la situazione è diversa. Infatti, lo stato legittimo fa riferimento a quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti come foto, estratti cartografici e documenti in archivio.

Lo stato legittimo come un valido strumento di regolarità

E’ indubbio che il concetto di stato legittimo ha assunto l’ufficialità dall‘art. 10 del d.l. 16 luglio 2020, n. 76 il così detto Decreto semplificazioni, convertito con modificazioni, dalla legge 11settembre 2020 n.120. Con questa legge ha avuto maggiore rilevanza il concetto di stato legittimo, come valido e qualificato strumento per garantire maggiore sicurezza al compratore.

Anche perché la condizione di un immobile deve essere attestato da un tecnico abilitato in occasione  della presentazione di una nuova pratica edilizia, ma anche con una dichiarazione asseverata. Inoltre l’introduzione dell’attestato di stato legittimo del fabbricato, assume legittimazione normativa e offre valenza pubblicistica alla dichiarazione del tecnico abilitato.

L’importanza della Dichiarazione asseverata

L’acquirente deve sapere dei rischi cui va incontro in caso l’immobile sia abusivo o almeno in parte. Anche perché potrebbe avere, in futuro, degli accertamenti da parte degli uffici comunali. E questo comporta il pagamento di alcune sanzioni amministrative e non solo. Infatti nei casi più gravi può anche essere oggetto di provvedimenti di demolizione dell’abuso, che quindi comporta ulteriori spese.

Pertanto l’attestazione della dichiarazione asseverata dovrebbe essere fatta prima della conclusione del contratto di compravendita. La dichiarazione asseverata a questo punto diventerebbe un documento integrante del rogito notarile. Gli effetti potrebbero essere positivi per tutti. Ed infatti acquirenti contenti, venditori liberati da ogni responsabilità e trasferimento in piena tranquillità.

Lo stato legittimo dell’immobile per evitare la nullità

Gli immobili totalmente abusivi non possono essere oggetto di vendita immobiliare. Il concetto è semplice per essere vendibile un immobile deve avere un documento che ne stabilisce lo stato dei luoghi e dei documenti nel tempo dalla costruzione al momento della vendita.

La presenza di una irregolarità può, quindi, compromettere la commercialità economica dell’immobile contemplato nell’atto. E come abbiamo detto l’acquirente, una volta acquistata la casa, rischia di incorrere nel dover sistemare il tutto e sostenere varie spese.

Stato legittimo e super bonus

Sono molte le richieste di superbonus per le ristrutturazioni degli immobili. Lo stato legittimo degli immobili è considerato un adempimento gravoso, perché richiede molteplici accertamenti e tempi non sempre brevi. Il dibattito sull’argomento è tornato attuale con il Superbonus, tanto da richiedere modifiche e semplificazioni. Per ottenere il Superbonus è infatti necessario lo stato legittimo degli immobili.

Tuttavia per velocizzare l’iter dei lavori di ristrutturazione è importante realizzarli previa presentazione della Cila, cioè Comunicazione di inizio lavori asseverata. Questa deve contenere:

– gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile;
– gli estremi del provvedimento che ha consentito la legittimazione dell’immobile, come il titolo abilitativo in sanatoria;
– la dichiarazione che la costruzione dell’edificio è stata ultimata prima del 1° settembre 1967.

Pertanto quando si compra un immobile è importante che il venditore ed il compratore siano pienamente a conoscenza della conformità urbanistica per garantire la compravendita ed evitare la nullità dell’atto stesso. Ecco che quindi la Dichiarazione asseverata sullo stato legittimo può essere di aiuto.