Bonus facciate, l’intervento può essere fatto solo su alcune parti dell’edificio?

Si può usufruire del bonus facciate anche su alcuni porzioni della superficie totale dell’edificio da rinnovare? A questa domanda ha risposto recentemente l’Agenzia delle entrate ammettendo l’agevolazione fiscale anche per interventi parziali. Il quesito al quale ha risposto l’Agenzia delle entrate riguarda il rifacimento di una striscia orizzontale di un immobile. I lavori comprendono il perimetro dell’unità abitativa del richiedente e di quelle attigue.

Chiarimenti Agenzia delle entrate su bonus facciate solo a parti di un edificio

L’interpello dell’Agenzia delle entrate numero 838 del 2021 chiarisce la possibilità di beneficiare del bonus facciate per interventi eseguiti sulla porzione di facciata che interessa il perimetro dell’immobile. Il caso al quale ha risposto l’Agenzia delle entrate è quello di un richiedente comproprietario di un appartamento situato al primo piano di un edificio. L’immobile non è stato mai costituito formalmente in condominio. L’edificio comprende anche altre unità abitative di proprietà di terzi.

Bonus facciate su parti dell’edificio in senso orizzontale e non solo verticale

Nella richiesta di chiarimenti sul bonus facciate, l’istante chiarisce che, ad alcune unità abitative, sono stati già effettuati interventi di ristrutturazione. Tali interventi hanno riguardato in maniera esclusiva le rispettive porzioni della facciata. Pertanto, il contribuente chiede se fosse possibile portare a termine interventi sulla facciata che interessa la propria unità abitativa e di farli rientrare nel bonus facciate. Il richiedente parte dal presupposto che l’agevolazione fiscale possa essere intesa per parti dell’edificio. E ciò “anche in senso orizzontale, per l’estensione di un appartamento su un piano, e non solamente in senso verticale, abbracciando più appartamenti posti su piani diversi”.

Bonus facciate: deliberazione assemblea, comunicazione agli altri proprietari di unità abitative e decorso dei 30 giorni

L’istante, inoltre, fa presente di aver ottemperato a ulteriori adempimenti. Trattandosi di lavori su parti comuni dell’edificio e non essendo lo stesso formalmente costituito in condominio, il richiedente specifica che:

• si possa ritenere che non si tratti di un condominio formalmente costituito. Al posto della delibera assembleare di approvazione degli interventi, il richiedente si impegnerà a inviare una comunicazione per raccomandata di inizio degli interventi ai proprietari degli altri appartamenti;
• l’inizio degli interventi avverrà con il decorso di 30 giorni da quando gli altri proprietari riceveranno la raccomandata;
• risulterebbe fondamentale che questi ultimi non presentino opposizione ai lavori al ricevimento della comunicazione.

L’obiettivo del decoro del bonus facciate nella risposta dell’Agenzia delle entrate

Nella risposta fornita dall’Agenzia delle entrate si fa riferimento alla norma che ha istituito il bonus facciate. L’obiettivo della misura è quello di incentivare i lavori edilizi che siano “finalizzati al decoro urbano, rivolti a conservare l’organismo edilizio, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, in conformità allo strumento urbanistico generale ed ai relativi piani attuativi favorendo, altresì, lavori di miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici”.

Bonus facciate, l’Agenzia delle entrate ritiene che possano essere ammessi gli interventi non interessanti l’intera facciata

Pertanto, nelle conclusioni dell’Agenzia delle entrate in merito al quesito sul bonus facciate per interventi parziali, “nel rispetto della ratio della norma agevolativa, si ritiene che anche un intervento parziale – mirato, come nel caso di specie, a risolvere un problema localizzato solo su una porzione della facciata – possa essere ammesso alle agevolazioni previste dalla citata normativa relativa all’applicazione del bonus facciate, anche se non interessa l’intera facciata visibile dell’edificio”.

Bonus facciate, basta la raccomandata per iniziare i lavori?

Diversa è invece l’interpretazione fornita dall’Agenzia delle entrate in merito alla soluzione proposta dall’istante di una scorciatoia per la delibera assembleare. L’ipotesi avanzata dall’istante circa il fatto che sia sufficiente una comunicazione inviata per raccomandata agli altri proprietari di unità abitative sull’inizio dei lavori non trova infatti riscontro nelle indicazioni dell’Agenzia delle entrate. Sulla necessità della delibera assembleare, l’Agenzia delle entrate fa riferimento alla circolare numero 7/E del 25 giugno 2021.

Si possono iniziare i lavori del bonus facciate senza la delibera assembleare di un condominio?

Nella comunicazione è stato precisato che, ai fini del beneficio del bonus facciate relativo alle parti comuni di un immobile di condominio, occorre conservare ed esibire copia della delibera assembleare. L’assemblea deve approvare l’esecuzione dei lavori, ma anche la ripartizione delle spese tra i diversi proprietari delle unità abitative. La ripartizione si effettua sulla base della tabella millesimale. In alternativa si possono utilizzare i diversi criteri previsti dagli articoli 1123 e seguenti del codice civile.

Quando un edificio deve essere considerato condominio ai fini del bonus facciate?

Peraltro, la comunicazione 7/E dell’Agenzia delle entrate si basa su una consolidata giurisprudenza che considera la nascita di un condominio in maniera automatica, senza che necessiti di alcuna deliberazioni. Ciò avviene quando più proprietari “costruiscano su un suolo comune o quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento”. Detta giurisprudenza, e le relative norme, risulta applicabile anche nel caso del “condominio minimo“, ovvero di un edificio costituito da massimo 8 condomini.