Due diligence, la diliganza dovuta come controllo sugli immobili

Due Diligence è un termine inglese che tradotto in italiano vuol dire “Diligenza dovuta”. Si tratta di un’attività volta al controllo sugli immobili.

Due Diligence, in cosa consiste?

Quando si vuole acquistare un immobile è sempre opportuno capire la reale “Commerciabilità” di un bene. In altre parole se può passare dalla proprietà del venditore a quella dell’acquirente senza problemi, soprattutto in caso di rogito notarile. Tuttavia l’art. 1337 del codice civile stabilisce la responsabilità pre-contrattuale tra le parti, soprattutto quella del venditore.

Ma spesso accade che per comprare un immobile, il compratore si rivolga ad un “esperto di Due diligence”, cioè un tecnico o un professionista che valuti la regolarità dell’immobile sotto diversi punti:

• urbanistica;
• impiantistica;
• catastale;
• patrimoniale.

Pertanto l’obiettivo della Due Diligence è proprio quello di operare una corretta gestione ai fini di una vendita immobiliare in relazione alla responsabilità pre contrattuale del venditore. Dunque non altro che una relazione o report nel quale sono contenute le conclusioni a fine indagine sull’immobile.

Le fasi dell’attività di Due Diligence

La Due Diligence viene svolta secondo delle fasi. La prima è quella dell’assunzione dell’incarico da parte del tecnico o del professionista. Subito dopo occorre fare un’analisi dal punto di vista:

• amministrativo, che comporta l’accertamento del titolo di provenienza e l’individuazione delle caratteristiche toponomastiche del bene;
• catastale e fiscale, con la definizione degli identificativi catastali, il regime patrimoniale di proprietà e le caratteristiche fiscali che incidono sul bene da punto di vista patrimoniale;
• urbanistica ed edilizia, tra cui tutti i titoli legati all’immobile e la verifica che la realtà di fatto coincida con quanto rappresentato dai titoli;
• strutturale, con il controllo dell’efficienza pratica sia dal punto di vista del corretto dimensionamento sia sullo stato di conservazione dello stesso;
• sicurezza e prevenzione, per conoscere se ci sono elementi che possono mettere a rischio la vita di chi vive all’interno o altre pericolosità in genere;
• impiantistica, con la conformità alle norme di legge ed efficienza degli impianti rispetto alla funzione;
• ambiente e paesaggio, per individuare eventuali vincoli di tipo edificatori o sulla possibilità di trasformazione del bene;
• manutenzione e conservazione, con verifica del livello di conservazione e manutenzione del bene immobile.

Alcune operazioni che svolge l’esperto di Due Diligenze

Come comprare casa è una scelta in capo all’acquirente, ma farlo in maniera sicura comporta affidarsi ad un tecnico o un professionista del settore. Uno dei prime cose che studia un esperto è proprio capire come il proprietario è diventato tale. Si studia così l’atto di provenienza: la compravendita, la donazione o la successione ereditaria. Pertanto si può capire se vi è piena proprietà, se ci sono eventuali gravami o vincoli particolari che rendono l’immobile “viziato”.

I proprietari di titoli di provenienza devono coincidere con quelli in visura catastale, richiesta presso gli uffici del Catasto in cui ha sede l’immobile. L’esperto di Due Diligenze ha anche la possibilità di fare un sopralluogo per verificare la conformità planimetrica con lo stato dei luoghi. E’ chiaro che questi devono coincidere, altrimenti va fatto un aggiornamento catastale, diversamente è inutile procedere con una trattativa di acquisto.

Altri documenti che deve fornire il venditore

Sono molti i documenti che devono fornire i venditori al compratore, prima di poter fissare un rogito notarile. Per questo motivo spesso ci si rivolge alle agenzie immobiliari o a propri tecnici per reperirli tutti. Tuttavia i minimi documenti richiesti sono:

• il titolo edilizio;
• titolo edilizio in sanatoria, nel caso in cui ci sono stati degli “abusi” sanati;
• certificato urbanistico, in caso di terreni;
• certificato di agibilità ex abitabilità;
• piano urbanistico attuativo;
• progetti di impiantistica, se depositati;
• Attestato di prestazione energetica (Ape).

Un bravo Due Diligence deve essere in grado di relazionarsi con gli uffici pubblici dove estrarre la documentazione ed a volte ha bisogno di una delega da parte del proprietario per svolgere il lavoro in modo esaustivo.

La Relazione finale dell’esperto

Oltre a tutto quello già descritto, occorre anche valutare l’immobile dal punto di vista amministrativo. Ad esempio conoscere se ci sono ipoteche, gravami o semplicemente quote di condominio non pagate per ordinaria o straordinaria amministrazione. Alla fine di tutta l’attività di ricerca deve essere predisposto una relazione o report che è una semplice operazione di collage delle varie analisi. Per questo motivo possono essere anche usate delle tabelle di sintesi.

Di solito una buona relazione prevede una prima fase di elencazione dei documenti raccolti insieme ad una descrizione sintetica. La seconda parte analizza il sopralluogo con ciò che è rappresentato nei documenti. In questa fase possono anche essere calcolati dei costi di normalizzazione, se ci fossero delle incongruenze. Infine la terza parte che oltre a raccontare tutte le descrizioni compiute, giustifica le risultanze a cui si è pervenuti eventuali azioni di miglioramento da sostenere per regolarizzare le difformità se presenti. Invece se tutto è corretto sarà possibile procedere ad un acquisto/vendita immobiliare in totale sicurezza.