Superbonus 110% e sismabonus, cosa è importante controllare del contratto di appalto?

Superbonus 110% e sismabonus mettono di fronte l’amministratore di condominio e l’assemblea condominiale a varie problematiche inerenti, in primo luogo, il contratto di appalto. Quest’ultimo è disciplinato dagli articoli a partire dal 1655 del Codice civile. Si tratta del contratto mediante il quale una parte assume, con l’organizzazione dei mezzi necessari e con la gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio dietro il pagamento di un corrispettivo in denaro.

Per il superbonus 110% si utilizza la prassi degli appalti integrati di progettazione esecutiva ed esecuzione lavori

In ambito di progettazione esecutiva e di esecuzione dei lavori rientranti nel superbonus 110%, per prassi si parla di “appalti integrati”, che si ritrovano già nei contratti di lavori pubblici. Data la complessa disciplina, è necessario prestare particolare attenzione a quegli aspetti che potrebbero presentare le maggiori problematicità.

Superbonus 110%, quali clausole non devono essere accettate

Tra le clausole da non accettare nel contratto inerente il superbonus 110% vi è quella in cui l’amministratore, che agisce da committente, garantisca all’appaltatore la regolarità urbanistica dell’edificio. Tale garanzia deve essere attestata dai tecnici. È da evitare anche la clausola per la quale l’appaltatore si possa ritenere libero di cedere il contratto a terzi mediante l’invio di una normale raccomandata all’amministratore. Da evitare, inoltre, la piena libertà nel ricorso ai subappaltatori senza poter prestare opposizione per validi motivi.

Quando è opportuno lo sconto in fattura nel superbonus 110%?

Tra le modalità di fruizione del superbonus 110%, è opportuno scegliere lo sconto in fattura nel momento in cui l’efficacia del contratto risulti sospesa all’ottenimento di quanto richiesto, in termini di finanziamento, alla banca. Il finanziamento serve per saldare lo stato di avanzamento dei lavori (Sal). Sullo sconto in fattura è necessaria la verifica dei massimali di spesa disciplinati dalle norme. In tal caso, è opportuno inserire il dato corretto sulle unità immobiliari e le eventuali pertinenze rientranti nell’edificio. Si tratta di un’accortezza utile per avere certezza di avere a disposizione i documenti necessari per la verifica delle pertinenze stesse.

Come va indicato il corrispettivo dei lavori nel superbonus 110%?

Nel contratto dei lavori devono essere indicati chiaramente:

• quale sarà il corrispettivo totale per eseguire i lavori nelle parti comuni del condominio. Il corrispettivo va indicato incluso di Iva, oneri di sicurezza e finanziari. Tutte le somme devono rientrare nello sconto in fattura grazie al quale matura il credito di imposta del 110%;
• quali sono le date di inizio e di fine dei lavori. È necessario allegare anche il cronoprogramma e le penali inerenti agli inadempimenti;
• chi è il direttore dei lavori. La figura deve essere nominata dal responsabile dei lavori e dal committente;
• quali sono gli interessi da pagare nel caso in cui si verifichino dei ritardi nei versamenti delle rate;
• qual è l’aliquota Iva che deve essere applicata ai lavori;
• chiarire quali lavori si riferiscano al superbonus 110% e quali devono essere indicati in fattura come bonus facciate (90% e 60%) o come bonus ristrutturazioni (beneficio del 50%);
• quali sono i costi a carico del committente e come intende pagarli attraverso il bonifico bancario detto “parlante”. È necessario indicare il conto corrente del soggetto appaltatore e le tre rate di avanzamento dei lavori con proporzione del 30%, del 60% e del collaudo.

Quali altri elementi devono essere indicati chiaramente nel contratto ai fini del superbonus 110%?

Ai fini del beneficio del superbonus 110%, è necessario altresì indicare chiaramente nel contratto dei lavori da fare:

• per quali motivi i lavori potrebbero subire una sospensione ordinata dal direttore dei lavori. Rientrano tra le cause le condizioni climatiche, la forza maggiore o altre circostanze;
• disciplinare come devono essere ripresi i lavori in caso di sospensione o come può essere risolto il contratto con le varie implicazioni, anche ai fini delle detrazioni fiscali;
• indicare le possibili variazioni rispetto al progetto iniziale relativo ai lavori da svolgere. Le variazioni possono provenire per iniziativa del committente o dell’appaltatore, ma devono essere autorizzate dal direttore dei lavori.

Cosa avviene in caso di eventi non prevedibili sui lavori per il superbonus 110%?

Può capitare che, dopo la stipula del contratto dei lavori da fare ai fini del superbonus 110%, possano sopraggiungere eventi non prevedibili e non imputabili all’appaltatore. Quest’ultimo può ritenere di dover procedere con delle modifiche al progetto originario dei lavori. Le modifiche possono essere o meno accettate dal committente dei lavori. Il contratto potrà contenere, dunque, anche eventuali incrementi di corrispettivo per questi casi.

La polizza decennale sui lavori fatti per il superbonus 110%

A decorrere dal giorno di emissione del certificato di ultimazione dei lavori validi per il superbonus 110%, l’appaltatore deve stipulare la polizza indennitaria per i casi di rischio di rovina dell’opera. La rovina può essere anche parziale. La polizza a copertura dei rischi deve avere validità decennale con decorrenza dall’emissione del certificato di fine dei lavori. Tra i rischi coperti dalla polizza vi sono anche quelli relativi all’errata posa in opera o ai difetti dei prodotti utilizzati.