Subentro contratto di locazione, quando e come è possibile?

Il subentro contratto di locazione è possibile attraverso una procedura semplice ma molto schematica, ecco quado e come è possibile.

Subentro contratto di locazione, cos’è?

In un contratto di locazione ci sono due parti, il locatore ed il conduttore. Si parla di parti, perché possono essere anche più persone che hanno lo stesso centro di interessi. Ad esempio marito e moglie che danno in locazione un immobile sono entrambi locatori, facenti parte della stessa parte. Oppure due fratelli che prendono in affitto un appartamento vicino l’università per dividersi le spese, sono entrambi conduttori.

Tuttavia può succedere che sia il locatore che il conduttore sia sostituito nel corso della locazione con un nuovo soggetto, per cause di libera scelta o meno delle parti. Si tratta della cessione del contratto che può avvenire tramite un accordo a titolo oneroso oppure gratuito. Dunque le parti possono decidere come comportarsi liberamente in merito, ma se lo fanno a titolo oneroso deve essere indicato il valore scelto.

A quanto ammonta l’imposta di registro per le cessioni?

La cessione del contratto di locazione, regolarmente registrato, deve essere comunicata presso l’Agenzia delle entrate dove è stato registrato l’accordo. L’imposta di registro per le cessioni è pari:

• alla misura fissa di 67 euro, quando è senza corrispettivo;
• al 2% del corrispettivo puttuito (con il minimo di 67 euro) quando è con corrispettivo.

Inoltre l’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla cessione del contratto di locazione. Per pagare l’imposta possono essere utilizzati diversi modi:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle entrate (software RLI o Rli-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente postale o bancario;
• attraverso il modello F24 elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502.

Per una corretta compilazione del modello F24 elide è opportuno indicare la cessione all’ufficio dove è stato registrato il contratto di affitto. E poi nello stesso ufficio presentare il modello RLI debitamente compilato entro 30 giorni dall’evento di cessione.

Come compilare in modo corretto il modello F24 e il modello RLI

Nel modello F24 elide sono inseriti nella parte superiore i codici fiscali ed i dati anagrafici delle persone coinvolte nella cessione. Come già detto, si inserisce il codice dell’ufficio dove è registrato il contratto e il codice identificativo per definire con precisione l’accordo precedentemente registrato. Completano le informazioni il codice 1502, l’anno di riferimento, l’importo e la firma di chi sta effettuando il pagamento.

Mentre il modello RLI nel riquadro “adempimenti successivi“, deve essere indicato il codice 3. Anche in questo caso si deve indicare la data in cui è avvenuta la cessione, i dati identificativi del contratto compreso di serie e numero. Mentre nel riquadra locatore o conduttore sono indicati i dati anagrafici del vecchio e del nuovo nominativo. Occorre però sbarrare le voci “cedente” e “Cessionario” in modo che sia chiaro la sostituzione tra le persone. Anche in questo caso completano le informazioni, i dati catastali dell’immobile e delle pertinenze, la dichiarazione di cedolare e le firme.

Subentro contratto di locazione ex lege

La cessione del contratto avviene ex lege, e prende il nome di subentro, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti. Ciò avviene per esempio in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale. Il caso tipico è del padre che ha firmato un contratto di locazione con un terzo, in caso di morte, il figlio subentra a seguito della successione regolarmente presentata presso l’Agenzia delle entrate.

Essendo che nessuna delle parti aveva previsto questo evento, non sarà corrisposta alcuna imposta in sede appunto di subentro. Anche perché a volte si trova in un vincolo contrattuale che non ha nemmeno scelto lui. E’ opportuno tuttavia, comunicare la successione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato l’accordo.

Alcune considerazioni finali sul subentro contratto di locazione

Per fare l’intera operazione è possibile farlo in forma privata ed in totale autonomia, basta andare all’agenzia delle entrate a seguito di un preventivo appuntamento. Ma per non perdere tempo è possibile che venga fatto da un professionista direttamente online. Dunque è ammessa la delega con relativa fotocopia della carta di identità delle parti coinvolte e del delegato, il cui codice fiscale viene anche inserito sul modello RLI.

Inoltre si ricorda di conservare copia della ricevuta rilasciata dall’ufficio competente, servirà per chiedere anche eventuali agevolazioni. Infine questa procedura conviene quando occorre solo fare questa modifica e tutti  gli altri elementi del contratto  rimangono invariati. Se invece dovessero modificare anche altre aspetti, è opportuno chiudere questo accordo e redigere un nuovo contratto di locazione. E poi come sempre procedere alla registrazione presso l’Agenzia delle entrate, così tutto sarà più corretto.