La guida al comodato d’uso gratuito e le agevolazioni

Il comodato d’uso gratuito è un contratto che si usa più frequentemente di quanto si pensi. Con il comodato d’uso gratuito di fatto, si può vivere in una casa come se fosse in affitto, ma senza il canone periodico da versare. Altrimenti non sarebbe gratuito. Molto usato nelle famiglie, con la cessione dell’uso di una casa ad un figlio per esempio. Questione di comodità naturalmente, con un figlio che così evita di pagare canoni di locazione sfruttando la casa non utilizzata da un genitore per esempio. Ma una comodità anche ai fini fiscali. Perché qualcosa si risparmia anche sulle tasse.

Il comodato d’uso gratuito secondo l’Agenzia delle Entrate

La definizione precisa di comodato d’uso la da il sito ufficiale del Fisco Italiano, cioè “agenziaentrate.gov.it”. Secondo le Entrate, “il comodato è il contratto con il quale una parte consegna all’altra un bene mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire lo stesso bene ricevuto”.

Quando parliamo di comodato parliamo del comodato gratuito naturalmente e il riferimento che si fa spesso è alle case e agli immobili. Ma come è evidente per quanto si legge sul sito delle entrate, il comodato può riguardare tanto i beni immobili che mobili. La stranezza di un contratto a tutti gli effetti, quale è il comodato, è che non prevede per forza la forma scritta ma può essere anche verbale. E si tratta di un contratto che deve essere gratuito. Resta il fatto però che il comodato in forma scritta deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro il termine perentorio di 20 giorni dalla data di sottoscrizione. Se verbale invece, esso deve per forza di cose dichiarato in un altro atto di diversa natura, sottoposto a sua volta a sottoscrizione e naturalmente a registrazione.

Il comodato d’uso gratuito e l’IMU o la Tasi

Registrare un contratto di comodato d’uso gratuito è assai consigliato, soprattutto per chi lo applica per godere di alcuni vantaggi sulle tasse. Basti pensare al caso di un immobile ceduto ad un parente di primo grado in linea retta. In questo caso, come previsto dal lontano 2016 nella manovra finanziaria di quell’anno, cioè dalla legge n° 208 del 2015, precisamente all’articolo 1 comma 10, “le imposte locali quali IMU o tasi sono ridotte della metà”.

A meno che non si tratti di immobili censiti al catasto come case di lusso e quindi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9,la casa concessa ad un figlio,  che la utilizza come sua abitazione principale o della sua famiglia, da diritto al 50% di sconto sulle imposte.

La registrazione del contratto di comodato

Per godere di questa agevolazione il contratto di comodato d’uso gratuito deve essere registrato presso l’ufficio territorialmente competente dell’Agenzia delle Entrate. E bisogna sostenere la spesa di 200 euro per l’imposta di registro, da versare tramite modello unificato di pagamento F24. Inoltre in base ai fogli del contratto, occorre applicare tante marche da bollo da 16 euro quante ne servono. SI rammenda che in genere si utilizza una marca da bollo ogni 4 facciate.

Come funziona il comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso gratuito è quel contratto tramite il quale un soggetto cede ad un altro soggetto, un immobile (o un altro bene mobile o immobile), per un determinato lasso di tempo, e senza ricevere in cambio alcunché.

È il rapporto tra comodante e comodatario, ovvero, rispettivamente, tra chi cede il bene e chi lo riceve. Anche negli Isee, dove occorre indicare a che titolo si detiene la casa dove abita il propri nucleo familiare, il comodato d’uso è assai utilizzato. Infatti nella DSU si fa un distinguo tra casa di proprietà, casa in locazione (ed occorre indicare gli estremi del contratto) e casa con un’altra forma di possesso, che richiama proprio al comodato d’uso gratuito.

La forma temporanea della cessione del bene impone al comodatario, di restituire a scadenza del contratto, il bene al legittimo proprietario, cioè al comodante.

Dal punto di vista tecnico relativo alla casa o ad un altro immobile, il comodato d’uso è la cessione  a titolo gratuito e senza un canone o un qualsiasi altro corrispettivo. Il contratto va registrato, ma il suo perfezionamento si ha nel momento in cui la casa viene consegnata dal comodante al comodatario.

Durata, oneri a carico delle parti e chiarimenti

Non ci sono particolari vincoli di durata, perché le parti possono scegliere la durata del comodato a loro piacimento. Va detto però che il Codice Civile chiama comodato imperfetto quello che non prevede scadenza e non ha un limite temporale.

L’unico onere a carico del comodante, è di consegnare le chiavi al comodatario e rispondere eventualmente di difetti della casa o di altri vizi dell’immobile. Il comodatario invece ha l’obbligo di restituire al comodante la casa nelle medesime condizioni in cui l’ha avuta, senza poter modificarne la natura. Naturalmente questo escludendo il deterioramento dovuto all’uso.

Solo per il deterioramento causato da colpa del comodatario, quest’ultimo può essere considerato responsabile. Una ultima considerazione va fatta per le sanzioni successive alla mancata registrazione del contratto.

Perché la registrazione è un obbligo per legge e come tale va onorato. Senza registrazione si va incontro ad una sanzione compresa tra il 120 ed il 240% della imposta dovuta. Sanzione che scende della metà nel caso in cui si adempie alla registrazione entro i 30 giorni dalla scadenza.