Acquisto casa con Iva: quando è necessario e quali aliquote?

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Acquistare casa prevede non solo il pagamento del prezzo della stessa, ma anche una serie di oneri fiscali. Gli stessi dipendono dal regime della vendita. La principale differenza è tra acquisto casa con Iva o acquisto senza Iva. Vediamo ora quando è necessario acquistare casa con Iva e quali sono le imposte legate a tale opzione.

Acquisto casa con Iva: quando si verifica?

La regola generale è che l’acquisto di casa non prevede l’applicazione dell’Iva, ma vi possono essere dei casi in cui è necessario assoggettare l’atto di compravendita anche a tale tassazione. I casi sono espressamente previsti dalla legge e sottolineati all’interno del dossier dell’Agenzia delle Entrate: Guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali aggiornato a gennaio 2022.

Nel dossier viene specificato che è dovuta l’Iva per l’acquisto di fabbricati a uso abitativo nel caso di cessione da imprese, ma solo nel caso in cui:

  • la cessione è effettuata da imprese costruttrici o che si occupano di ripristino se il fabbricato viene ceduto entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dall’intervento di ripristino. Oppure nel caso in cui la vendita avvenga dopo i 5 anni, ma il venditore abbia scelto di assoggettare la vendita a tale regime;
  • in secondo luogo l’Iva è dovuta per le cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali nel caso in cui il venditore scelga di sottoporre la vendita a tale regime.

In entrambi i casi visti, la scelta di sottoporre a Iva la cessione deve essere espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare.

A quanto ammonta l’Iva per l’acquisto di casa?

I casi sono diversi a seconda della tipologia di acquisto. Vediamo prima l’Iva applicata in modo ordinario.

Se l’acquisto riguarda un fabbricato risultante nelle categorie:

  • A/1: abitazioni di tipo signorile, ubicate in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e rifinitura di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale;
  • A/8: abitazioni in ville, cioè fabbricati con presenza di parchi, giardini, edificate in zone urbanistiche destinate a tale tipologia di abitazione o in zone di pregio e con caratteristiche costruttive e rifiniture du quelità superiore a quelle ordinarie;
  • A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici;

si applica l’Iva ordinaria al 22%. Per la cessione di fabbricati di categorie diverse rispetto alle 3 indicate, l’Iva è applicata al 10%.

In questi casi deve comunque essere versata l’imposta di registro in misura fissa a 200 euro, inoltre devono essere pagate l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale in misura fissa ciascuna a 200 euro.

Acquisto casa con Iva e agevolaziono prima casa

Diverso è il caso in cui l’acquisto viene effettuato con le agevolazioni previste per la prima casa. In questo caso l’Iva è ridotta al 4% mentre restano identiche imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale.

Per effettuare l’acquisto come prima casa è necessario che siano presenti dei requisiti oggettivi e soggettivi.

I requisiti oggettivi riguardano i requisiti dell’immobile deve trattarsi di abitazione in categoria catastale:

  • A/2: abitazione di tipo civile;
  • A/3: abitazione di tipo economico;
  • A/4: abitazione di tipo popolare;
  • A/5: abitazione ultra-popolare;
  • A/6: abitazione di tipo rurale;
  • A/7: abitazioni in villini;
  • A/11: abitazioni e alloggi tipici del luoghi.

Le agevolazioni viste spettano anche per le pertinenze e ciò anche se l’acquisto delle stesse viene effettuato in un secondo momento, ad esempio l’acquisto del box auto, è però importante che il vincolo pertinenziale sia previsto all’interno dell’atto di acquisto.

Requisiti soggettivi per agevolazioni prima casa

Dal punto di vista soggettivo è necessario che l’acquirente abbia la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile che si vuole acquistare. In alternativa è necessario dichiarare all’atto di acquisto che si intende trasferire la residenza nel Comune nel quale si acquista l’immobile nell’arco di 18 mesi.

Si intende soddisfatto il requisito della residenza anche nel caso in cui l’acquirente nel Comune in cui è ubicato l’immobile svolga il suo lavoro, ad esempio abbia uno studio professionale, oppure nel caso in cui nel Comune il datore di lavoro esercita la propria attività.

Inoltre l’acquirente non deve essere titolare di diritti reali su beni immobili nello stesso Comune in cui si trova quello che vuole acquistare. Infine, non deve essere titolare, neanche in comunione con altro soggetto, di un immobile sull’intero territorio nazionale che sia stato acquistato con i benefici previsti per la prima casa. Il requisito si intende comunque soddisfatto e quindi si può acquistare con i benefici previsti per l’acquisto della prima casa, se l’immobile è oggetto di vendita nell’arco di un anno dal nuovo acquisto. L’impegno a vendere deve essere espressamente previsto già nell’atto di acquisto della nuova abitazione o nel contratto preliminare.

Ricordiamo che acquistando casa con Iva non è possibile ottenere i vantaggi dell’acquisto con calcolo dell’imposta di registro con il metodo prezzo valore. Per saperne di più, leggi l’articolo: Metodo prezzo-valore per calcolo dell’imposta di registro nell’acquisto di casa