La liberatoria dell’amministratore nelle compravendite immobiliari

La liberatoria dell’amministratore è un documento che non si allega ad un atto di compravendita, ma contiene importanti informazioni.

La liberatoria dell’amministratore cos’è e a cosa serve

La compravendita immobiliare è un atto pubblico che è correlato di molteplici altri documenti. Alcuni obbligatori come l’attestato di prestazione energetica che identifica la rendita in termini di dispersione energetica di un immobile. Mentre ci sono altri documenti che non sono obbligatori, ma che contengono informazioni molto importanti, soprattutto in termini di condominio.

Infatti è il caso della liberatoria dell’amministratore di condominio, a firma dello stesso professionista. Chi compra un appartamento si fa, di solito, rilasciare questa delibera dal venditore, con cui l’amministratore dichiara che tutti gli oneri pregressi sono stati regolarmente assolti e che non ci sono debiti del condominio. La liberatoria può essere richiesta solo dal proprietario e dagli eventuali eredi. 

Per il rilascio della liberatoria solitamente viene richiesto un compenso minimo che solitamente si aggira sui 50/70€ poiché per poter attestare i debiti dell’anno corrente e dei 12 mesi precedenti è necessario che esso svolga un’accurata analisi del bilancio condominiale.

Gli elementi della liberatoria dell’amministratore di condominio

Quando un venditore sta per vendere casa chiede all’amministratore del condominio dell’appartamento di cui è proprietario di comporre questo documento. In realtà il professionista può disporre:

• una quietanza liberatoria che rilascia a chi ha pagato le quote, nel momento stesso dell’avvenuto pagamento;
• una attestazione dello stato dei pagamenti che rilascia a chi vuole vendere e che, pertanto, deve fornire tale garanzia all’acquirente.

E’ lo stesso ufficio notarile a richiederlo prima di leggere la compravendita tra le parti. Esso contiene, a volte, indicazioni di eventuali liti pendenti o in corso di giudizio. Del resto, la stessa legge non parla di «liberatoria», ma di un’«attestazione» che deve essere riferita ai pagamenti delle spese condominiali e delle eventuali liti in corso.

Cosa non può mancare in questo documento?

Nonostante la legge 11 dicembre 2012, n. 220 non esiste un’impostazione univoca di questo tipo di documento. Tuttavia l’attestazione dell’amministratore di condominio deve indicare:

• l’intestazione del professionista che l’ha emessa con tutti i recapiti per poter richiedere ulteriori chiarimenti;
• l’identificazione del proprietario;
• l’identificazione dell’immobile oggetto di compravendita;
• la dichiarazione di regolarità dei pagamenti;
• eventuali pagamenti non avvenuti;
• la data in cui è emessa;
• la firma o timbro dello stesso amministratore

Il rilascio di questa liberatoria è un obbligo dell’amministratore, che può decidere autonomamente se essere compensato in seguito alle ricerche svolte sullo storico del venditore o che può corrispondere gratuitamente, in quanto la legge non dà chiare indicazioni su questo punto.

Altri requisiti che dovrebbero essere allegati

Altri requisiti che dovrebbero essere allegati possono essere così riassunti:

• estratto dei pagamenti con saldo alla data del rogito del venditore;
• dettaglio delle proprietà immobiliari del condominio;
• situazione delle morosità, se presenti;
• dettaglio dei fondi di riserva presenti nel condominio e relativi utilizzi deliberati;
• elenco dei lavori deliberati o deliberandi;
• indicazione di eventuali liti passive in cui il condominio è coinvolto;
• lavori per i quali sono stati richieste agevolazioni fiscali;
• situazione patrimoniale ed economica del condominio;
• ultimo o ultimi due verbali dell’assemblea.

Tuttavia in caso di supercondominio, possono essere allegati anche altri documenti data la complessità anche degli impianti. Quindi il documento dell’amministratore è davvero importante proprio perché contiene tutta una serie di informazioni sul condominio stesso, con cui il compratore dovrà fare i conti di lì in avanti.