La vendita immobiliare, dalla proposta alla stipula i contratti da firmare

La vendita immobiliare è formata da una serie di documenti che spesso vanno firmati dalle parte, ma quali sono indispensabili?

La vendita immobiliare, la proposta d’acquisto

Nonostante la crisi mondiale la vendita immobiliare rimane una scelta che gli italiani continuano a fare. E così se una persona trova un immobile tramite agenzia immobiliare, compila una proposta di acquisto. La proposta d’acquisto è un documento importante. Spesso si tratta di un modulo prestampato che un agente immobiliare fa firmare al possibile compratore. E’ il primo passo che si fa proprio perché contiene una dichiarazione in cui il compratore, propone al venditore le sue condizioni ideali per effettuare la compravendita.

Subito dopo è sottoposta all’esame del venditore che può decidere di rifiutare; oppure accettarla semplicemente firmandola. A questo punto deve essere comunicato al compratore quanto avvenuto. Tuttavia non esiste una forma specifica della comunicazione dell’accettazione. Questo può avvenire tramite una raccomandata all’indirizzo del venditore. Tra questi l’indirizzo di casa, la posta elettronica sempre più usata nelle compravendite immobiliari.

Quando si considera la “conclusione del contratto”?

La conclusione del contratto coincide con il momento in cui sorge il vincolo contrattuale. Ovvero quando c’è l’impegno delle parti a realizzare il programma di regolamentazione dei propri interessi. Secondo la Cassazione, sentenza del 2/7/2020 n.13610, al fine di perfezionare il vincolo contrattuale è necessario che tra le parti si sia raggiunta l’intesa sugli stessi elementi.

Spesso la proposta di acquisto viene anche definiti come “preliminare di preliminare“. Tramite questo documento i contraenti si obbligano non alla stipula del contratto definitivo, ma alla stipula del successivo contratto preliminare. Pertanto l’accettazione della proposta da parte del venditore determina la conclusione di un contratto preliminare di compravendita. Quindi la proposta è un documento importante che determina anche la conclusione del contratto di vendita e che permette anche al compratore di richiedere un mutuo, qualora ne avesse di bisogno. Tuttavia nulla vieta alle parti di procedere alla firma di un vero e proprio contratto preliminare.

La stipula del contratto definitivo in esecuzione del preliminare

Il preliminare è rappresentato da un’articolata e completa manifestazione della volontà delle parti contraenti. Il preliminare quindi a volte è una ripetizione della proposta di acquisto. Ma comunque rappresenta una maggiore volontà delle parti di procedere alla compravendita. Infatti nel preliminare possono anche essere affrontate o maggiormente specificate ogni singola questione.

Sono numerose le questioni che meritano un interesse. E che risultano in particolare connesse con l’obbligo a carico dei privati e dell’agente immobiliare di procedere alla registrazione del preliminare. Lo scopo non è solo adempiere ad un obbligo fiscale, ma di dare data certa all’accordo concluso e vincolante in ogni suo aspetto.

La vendita immobiliare, esiste l’obbligo di registrazione del preliminare?

I contratti preliminari di ogni specie sono soggetti a registrazione in termine fisso. Infatti sono soggetti all’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro. Anche se va aggiunta l’imposta di bollo di 16 euro ogni 100 righe dell’atto. A  tale proposito si possono verificare due situazioni:

• contratto preliminare che contiene una clausola che prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria; in tal caso in relazione a tali somme è dovuta l’imposta di registro sulla misura dello 0.50%;
• contratto preliminare che contempli il versamento di acconti di prezzo non soggetti ad Iva, ed in tal caso va applicata l’imposta proporzionale di registro nella misura del 3%.

Tuttavia non appena ci sono le condizioni previste, è possibile procedere alla stipula del contratto di compravendita definitivo e dinnanzi al notaio. Questo è l‘unico documento obbligatorio che deve essere firmato, e che prevede il reale trasferimento di proprietà tra le parti. Il Notaio ha l’obbligo di effettuare il passaggio nel rispetto di tutte le norme, le leggi previste per questo tipo di atto notarile.