Dopo una lunga stagione dominata dal mutuo a tasso fisso, torna l’interesse per il mutuo a tasso variabile, ma ora i consumatori sono più preparati alle brutte sorprese e allora scelgono il mutuo a tasso variabile con tetto massimo o semplicemente con cap, ecco di cosa si tratta.
Le politiche espansive della BCE supportano il mutuo a tasso fisso
Gli italiani hanno sempre avuto un particolare interesse verso i mutui perché si tratta dello strumento principale con il quale viene pagata la casa. L’andamento degli stessi è stato però oscillante, infatti i consumatori possono scegliere tra mutuo a tasso fisso e variabile. Generalmente al momento della stipula il tasso variabile è più basso del tasso fisso e questo perché le due tipologie si basano su indici diversi: l’IRS per il mutuo a tasso fisso e l’Euribor per il mutuo a tasso variabile.
Per un lungo periodo tutti sceglievano il tasso variabile, ma a un certo punto è stato difficile da gestire perché le rate crescevano a dismisura. Questo fino a quando la BCE (con Presidente allora Mario Draghi) non ha costantemente operato il taglio il costo del denaro ( partire dagli inizi del secondo decennio del 2000) per far fronte alla crisi economica e facilitare politiche espansive.
Nel periodo di forte crisi economica con il tasso che cresceva con il decreto Bersani si interviene con legge al fine di facilitare il passaggio da una tipologia all’altra ( surroga del mutuo o rinegoziazione) e soprattutto si inizia a parlare di mutui a tasso variabile con cap o semplicemente mutuo a tasso variabile con tetto massimo.
Cos’è il mutuo a tasso variabile con tetto massimo o cap?
Il mutuo a tasso variabile con tetto massimo è caratterizzato dal fatto che la rata cambia in base al cambiamento dell’indice Euribor. Viene però posto un limite, cioè il tasso di interesse non può crescere a dismisura, ma viene bloccato alla quota indicata nel contratto. Questa rappresenta una sorta di garanzia per il cliente che in questo modo ha la certezza che la rata non crescerà a dismisura.
Deve a questo punto essere fatto un inciso. Il tasso di interesse finale di un mutuo si compone di diversi elementi, infatti oltre al tasso di interesse, ci sono le spese e si aggiunge lo spread, cioè la quota di guadagno della banca. Lo spread può essere più o meno alto a seconda delle politiche adottate dalla banca, ma generalmente un mutuo a tasso variabile con tetto massimo ha uno spread più alto di un semplice mutuo a tasso variabile. E’ come se la tutela offerta dal cap si dovesse comunque pagare.
Cosa succede ai mutui negli ultimi mesi?
Si è detto all’inizio che gli ultimi anni sono stati caratterizzati dalla prevalenza del tasso fisso e questo perché con un costo del denaro molto basso era maggiormente conveniente rispetto al variabile. Negli ultimi mesi vi è però una costante crescita del tasso di interesse e di conseguenza si è già arrivati a oltre il 2% rispetto allo 0,6% di inizio anno.
A ciò deve però aggiungersi che per luglio è attesa una nuova stretta monetaria della BCE, che dovrebbe seguire quella già attuata dalla FED che ha aumentato di mezzo punto il costo del denaro. Dalle indiscrezioni emerse ci dovrebbero essere due aumenti del costo dell’euro a breve distanza tra loro e ognuno di 0,25 punti percentuali.
Proprio per questo le famiglie che stipulano oggi un mutuo ricominciano a pensare al tasso variabile, ma non puro, infatti c’è una nuova crescita del tasso variabile con cap che secondo le stime dovrebbe avere un valore massimo del 3%. Ad oggi le previsioni per il tasso variabile sono ancora buone, le stime dicono però che dovrebbe esserci un aumento il tasso Euribor (senza spread), attualmente è a – 0,41, ma già tra 12 mesi si prevede a 0,84, tra due anni 1,36%, 1,44 tra 3 anni. Naturalmente sono previsioni che nel lungo termine potrebbero essere anche disattese. Resta il fatto che un contratto solitamente è almeno ventennale e un mutuo a tasso variabile puro può nascondere davvero molte insidie.
Le simulazioni con mutuo a tasso variabile con tetto massimo
Nonostante questo, ad oggi, secondo le varie simulazioni fatte, in base all’andamento futuro dell’Euribor potrebbe ancora essere conveniente stipulare un mutuo a tasso fisso, sebbene la rata iniziale sia più alta rispetto a quella prevista per il variabile. Naturalmente nei prossimi mesi le cose potrebbero andare diversamente, occorre quindi osservare sempre attentamente il mercato.
In base ai calcoli fatti chi oggi stipula un mutuo over 36 per ottenere 160.000 euro a tasso fisso con piano di ammortamento ventennale, ha una rata di 701,63 euro e dopo 5 anni avrà speso di interessi 11.912,77 euro. Con un mutuo a tasso variabile, l’importo dei tassi sarà di € 14.091,10 , infine nel caso di mutuo con cap potrebbe spendere di interessi € 13.960,99 . Difficile fare previsioni con termini temporali maggiori. Gli importi diminuiscono, ma le proporzioni sono uguali nel caso in cui si possa ottenere un mutuo under 36. La quota di mutui accesi da under 36 ora è di circa il 44% del totale.
Il consiglio in ogni casso è di provare sempre a fare delle simulazioni con diversi preventivi per valutare il mutuo più conveniente
