Immobile acquistato all’asta, danneggiato: cosa fare

Acquistare un immobile all’asta può essere un’occasione vantaggiosa, ma talvolta possono presentare difetti o danni che non erano elencati nella perizia tecnica. Cosa fare in tal caso? Lo scopriamo nella nostra guida.

Asta giudiziaria: come acquistare un immobile

Vediamo, innanzitutto cosa è un’asta giudiziaria e come si acquista un immobile in tali circostanze.

L’asta immobiliare giudiziaria è un procedimento attraverso il quale il giudice dell’esecuzione dà modo a ai creditori (su loro iniziativa) di soddisfare in maniera coatta il proprio credito, attraverso la vendita dei beni immobiliari del debitore.

In sostanza, l’asta giudiziaria è la parte terminale dell’esecuzione forzata, dove i beni vengono venduti affinché, sul loro ricavato, possano soddisfarsi i creditori.

L’asta giudiziaria può svolgersi in due modalità:

• senza incanto, ovvero se l’offerta va presentata in busta chiusa e l’importo proposto deve essere uguale o superiore alla base d’asta. Nel caso in cui si presenti una sola offerta, l’interessato è obbligato ad acquistare l’immobile al prezzo offerto, pena in caso di ripensamento la perdita della cauzione pari al 10%;
• con incanto, ovvero, quando si possono fare più offerte. Si tratta di una gara tra offerenti che ha come base l’offerta più alta ricevuta.

Immobile danneggiato: come e quando si può agire

Andiamo, dunque alla radice della questione, ovvero a capire cosa accade se si compra un immobile danneggiato.

Sostanzialmente, stando all’articolo 2922 del codice civile, non ci si può lamentare dopo l’acquisto di un immobile, differentemente da un normale acquisto in asta.

Tuttavia, il compratore può comunque far qualcosa per tutelarsi. Secondo la giurisprudenza, l’esclusione della garanzia per i vizi non si estende all’ipotesi di consegna di una cosa:

• totalmente diversa da quella originariamente pattuita, circostanza che avviene, ad esempio, se l’immobile appartiene a un genere completamente diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita;
• mancante delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione (se, ad esempio, la casa non è abitabile);
• del tutto compromessa per quanto riguarda la destinazione all’uso, se questa ha motivato la presentazione dell’offerta d’acquisto.

In sostanza, possiamo dire che il compratore può agire in giudizio e rivendicare i danni soltanto se l’immobile risulta profondamente difforme rispetto alla perizia tecnica del tribunale od anche se è stato danneggiato a tal punto da comprometterne l’utilizzo in modo irreparabile.

Conclusioni

In conclusione, possiamo dire che se ricorre almeno una delle condizioni sopra elencate, in tal senso l’aggiudicatario potrà citare in giudizio il debitore, ovvero il precedente proprietario, per chiedere il risarcimento dei danni che ha arrecato all’immobile poco prima del rilascio.

Nel caso, in cui i danni dell’immobile acquistato all’asta fossero imputabili al custode giudiziario (che non rappresenta il debitore, naturalmente), allora sarà possibile intraprendere un’azione di risarcimento danni direttamente contro la sua persona.

Ciò accade, ad esempio se il custode è negligente, non curandosi delle infiltrazioni provenienti dal piano di sopra, così favorisce il danneggiamento di tutte le pareti e il crollo parziale del soffitto.

Questo, dunque è quanto di più utile e necessario vi fosse da sapere in merito alle situazioni in cui si acquista un immobile danneggiato, comprato ad un’ asta giudiziaria.