Casa pignorata, il debitore può essere lui stesso il venditore?

La casa pignorata è davvero un grande problema per il proprietario, che ha un debito da pagare, e potrebbe non avere nemmeno un tetto sulla testa.

Casa pignorata, la nuova riforma

In seguito all’introduzione del decreto 69/2013 (il c.d. Decreto del Fare), l’art. 76 co. 1 del D.P.R. 602/1973 la prima casa è impignorabile.

Il pignoramento immobiliare non può essere effettuato se l’immobile gode delle seguenti caratteristiche:

• è l’unico immobile di proprietà del debitore;
• il debitore vi risiede ed ha residenza ad uso abitativo;
• non è una casa di lusso, quindi non rientra nelle categorie di ville, castelli o palazzi di eminente pregio artistico e storico.

Al di fuori di questi casi la casa è pignorabile. Ma grazie alla riforma civile, il debitore può procedere personalmente alla vendita della casa sottoposta a pignoramento.

Casa pignorata, qual’è la procedura?

Il debitore può rivolgersi al giudice per avere l’autorizzazione alla vendita dell’immobile. Questo è possibile solo attraverso alcuni requisiti:

• l’istanza si deposita almeno 10 giorni prima dell’udienza;
• il prezzo deve essere superiore, o al massimo pari al valore di stima indicato nella relazione del CTU;
• un’offerta di acquisto irrevocabile deve essere allegata all’istanza;
• deve essere aggiunta anche una cauzione superiore a un decimo del prezzo proposto;
• l’offerta deve essere notificata al creditore almeno 5 giorni prima dell’udienza;
• se entro 120 giorni dalla data di presentazione dell’istanza di vendita non vi è risposta, l’offerta è da considerarsi respinta.

Se invece la risposta è affermativa si avrebbe così una vendita diretta. Questo permette di evitare che la costa venga proposta ad una procedura di vendita o acquisto casa all’asta.

I vantaggi della vendita diretta

Quando è lo stesso debitore a vendere l’immobile ci sono molteplici vantaggi. Come abbiamo detto la vendita diretta permette di non svalutare l’immobile, ma di comprarlo al prezzo stabilito dal giudice. Inoltre si alleggeriscono le spese del tribunale legate ad un’eventuale vendita all’asta, proprio perché si eliminano tutte le udienze. Il creditore è comunque garantito in quanto avrà i soldi che soddisfano la sua richiesta. Ed il debitore è parte attiva dell’intera procedura.

Il debitore che abita l’immobile può continuare ad abitare fino a che non venga predisposto l’atto di trasferimento. Mentre se la casa è abitata da terzi, perché magari è stato firmato un contratto di locazione, è necessaria una liberazione anticipata, che si conclude in fase di ordinanza di ammissione della vendita. Una cosa quindi sembra essere molto chiara, la vendita diretta da parte del debitore è molto più veloce, economica e conveniente per tutte le parti coinvolte.