B&B in condominio, occorre un’assemblea che lo autorizzi?

B&B in condominio è una delle maggiori attività che all’improvviso spuntano all’interno dei palazzi, ma ci si chiede se è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea.

B&B in condominio, sempre più frequenti

Il bed and breakfast è una particolare forma ricettiva, spesso a carattere familiare, che si svolge presso il proprio domicilio e consiste nell’offrire la possibilità di dormire e di fare, al mattino, la prima colazione. E quindi  non c’è né cena e né pranzo, ma spesso si trovano in zone che permettono di visitare luoghi e centri storici anche a piedi. Spesso per questo motivo nascono all’interno di palazzi storici, o in prossimità di luoghi di interesse, ma anche ospedali e cliniche per permettere dei brevi pernottamenti.

Anche perché i requisiti minimi richiesti per l’apertura di un B&B sono molto semplici. Infatti si prevede 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la singola, conformità alle norme si sicurezza degli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento, rispetto delle norme igieniche ed edilizie. Anche questi possono subire delle variazioni da regione a regione.

B&B in condominio, cosa dice la legge?

A volte i bed and breakfast infastidiscono gli stessi condomini. E da questo nasce appunto una diatriba poco piacevole. “La Sig.ra I. abita nel cuore di una bella città italiana. Un palazzo di 10 appartamenti, gestiti da un amministratore per quanto riguarda le parti comuni. Da circa 6 mesi, uno di questi appartamenti è stato acquistato da una famiglia che ne ha realizzato una struttura ricettiva senza chiedere permesso al condominio. Purtroppo però non tutti i condomini sono felici della situazione che si è creata e del continuo vai e vieni di turisti. Ma cosa dice la legge in merito?”

Ad oggi la legge non prevede nessun impedimento all’apertura di questo tipo di attività. Almeno che non ci sia un regolamento condominiale che espressamente lo vieta. Quindi in questo caso il regolamento del condominio, è la “legge” che stabilisce se è possibile o meno averne uno. Quindi il primo consiglio è quello di verificare e leggere cosa dice il regolamento.

E cosa dice la giurisprudenza?

La giurisprudenza si divide: secondo le sentenze del Tribunale di Brescia, n. 1908 del 28/09/2020, e del Tribunale di Roma, n. 18303 del 17/09/2015, si può ritenere vietata l’attività di B&b in condominio solo se nel regolamento è presente una clausola ad hoc votata all’unanimità e contenente un divieto specifico.  I B&b sono molto simili all’affittacamere e non comportano una modifica della destinazione d’uso dell’immobile.

Mentre diversa è, invece, l’interpretazione offerta dalla Corte di Cassazione secondo cui l’attività di affittacamere deve essere assimilata a quella di imprenditoria alberghiera. Pertanto attività commerciale che non potrebbe essere svolta in un appartamento. Secondo la normativa vigente in Italia, la gestione dovrebbe essere non solo a carattere familiare. Ma anche esercitata in modo saltuario (o occasionale o per periodi ricorrenti stagionali). Quindi se rispetta tutti i criteri fin qui detti, il B&B può continuare ad esercitare.