Cedolare secca, si può fare se l’inquilino è un’impresa o una società?

La cedolare secca permette di locare un immobile e garantire al proprietario la divisione tra il proprio reddito e quello da affitto, ma si può sempre fare?

Cedolare secca, cos’è e come funziona?

Uno dei regimi più scelti dagli italiani per locare un immobile è la cedolare secca. Si tratta di un regime fiscale agevolato sostitutivo dell’IRPEF con cui il proprietario di un immobile concesso in locazione può scegliere di tassare il reddito da locazione ad aliquota fissa del 10% o del 21%. Il regime è agevolato perché prevede solo queste due aliquote e non calcola il reddito di locazione cumulativo con quello da lavoro e complessivo che prevede percentuali maggiori. La cedolare secca sugli affitti è un sistema di tassazione introdotto dall’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011.

La legge impone che ci siano due vincoli principali per poterla applicare. L’immobile deve essere destinato solo ad uso abitativo e il locatore deve essere una persona fisica. Questi elementi devono coesistere, quindi è davvero difficile dimostrare l’uso abitativo ad una società o impresa. Ma la risposta comunque non è così scontata come sembra.

Cedolare secca, cosa dice l’Agenzia delle entrate?

La Sig.ra T ha un immobile da voler affittare ad un società di consulenza. Ebbene l’appartamento precedentemente era stato locato ad una famiglia e la proprietaria ha dato il consenso per l’adesione al regime delle cedolare secca. Alla scadenza le parti non rinnovano il contratto e la proprietaria decide di rimettere l’immobile sul mercato delle locazione. Dopo qualche giorno una società vorrebbe locare l’immobile, ma la commercialista nega la possibilità dell’applicazione dello stesso regime.

A favore della tesi sostenuta dalla commercialista ci pensa la stessa Agenzia delle entrate. Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1 (novità introdotta dalle legge di bilancio 2019 –

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Alcune precisazioni in merito

Al fine di una maggiore completezza di informazione alcuni tribunali hanno dato sentenza di diverso avviso. Infatti secondo la Corte di giustizia tributaria del Venero, sent. n.53/5/2023 il locatore può optare per l’applicazione della cedolare secca, indipendentemente dal fatto che l’inquilino sia una società commerciale. Anche altri tribunali hanno seguito questa strada, purché però venissero rispettati i due elementi principali sopra descritti.

Il consiglio è quello di eseguire quanto affermato dall’Agenzia delle entrate. Anche perché la registrazione del contratto viene fatta proprio presso i loro uffici oppure online. Il fisco controlla quanto dichiarato ed eventualmente emette i relativi avvisi di difformità su cui occorre pagare la correzione. Quindi meglio locare l’immobile del caso con un contratto di locazione libero, senza applicazione della cedolare secca. Anche perché dalle sentenze non è ancora emersa alcuna variazione.