Comprare un immobile, quello da controllare prima di firmare l’atto

Comprare un immobile continua ad essere una delle scelte preferite in Italia, ma tra crisi e mutui elevati è meglio stare attenti alle possibili fregature.

Comprare un immobile, direttamente dal costruttore

Una casa nuova potrebbe essere il sogno di molti. Soprattutto le giovani coppie quando iniziano la loro vita insieme, puntano ad un immobile nuovo. E così spesso si ci trova davanti ad un costruttore che ha, dopo aver ottenuto le giuste concessioni, edificato. Spesso proprio all’interno dei cantieri ci sono gli uffici commerciali dove poter prendere informazioni dopo aver magari fatto una visita. In questo tipo di acquisto, di solito la ditta costruttrice si appoggia ad un notaio di fiducia. Magari spesso è Notaio che si è occupato dell’acquisto del terreno per conto dell’impresa in cui edificare, quindi conosce bene le carte.

Ma così facendo l’acquirente si trova spesso davanti ad atti uguali per tutti i compratori. Quello che cambia sono i dati personali, i metodi di pagamenti, ma per il resto non c’è molto da variare. Compravendite di questo tipo sono perfettamente legali, ad eccezione di alcune cose, che a volte si accettano pur di accaparrarsi quel nuovo immobile. Una scelta che però può rivoltarsi contro lo stesso acquirente, ecco alcuni casi.

Comprare un immobile, i casi vietati dalla legge

Tra i tanti casi c’è quello della nomina dell’amministratore di condominio. La figura dell’amministratore di condominio ha subito delle modifiche a seguito della riforma del 220 del 2012. In particolare una delle più rilevanti riguarda la soglia a di sopra della quale diventa obbligatoria in un condominio la nomina dell’amministratore. Ebbene oggi la nomina è obbligatoria quando il numero dei condomini è superiore a otto. Ma attenzione la nomina dell’amministratore può essere fatta solo dall’assemblea dei condomini. Il costruttore, in nessun caso, può riservarsi il diritto di nomina a suo piacimento.

Occorre anche stare attenti a quello che si riserva il costruttore. L’atto di vendita dell’unità immobiliare che cede solo la proprietà dell’appartamento e non quella delle parti in comuni, come il tetto o il cortile, è secondo la cassazione una clausola nulla. Così dispone l’articolo 1118 del codice civile a norma del quale «il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni». Parti comuni che poi sono quelle che sono gestite dall’amministratore.

La responsabilità del costruttore

Ci sono davvero diverse clausole che non possono essere applicate nei contratti di vendita tra costruttore e acquirente. Ad esempio esiste la responsabilità del costruttore per le opere realizzate. Qualche furbetto vuole inserire la clausola “visto e piaciuto” per togliersi da ogni eventuale contestazione per vizi sull’immobile. Ma attenzione perchè la clausola è nulla ai sensi dell’articolo 1229 del codice civile. Se il vizio era conosciuto dal venditore e lo ha espressamente taciuto o nascosto all’acquirente, il costruttore ne è responsabile.

Mentre tra i documenti da controllare sempre, c’è la presenza di eventuali ipoteche, il titolo di proprietà dell’immobile o del terreno, la corrispondenza tra planimetrie e lo stato dei luoghi. Ed ancora controllare la classe di appartenenza della visura catastale, la presenza dell’Ape, la conformità di tutti gli impianti agli obblighi di legge, il certificato di agibilità ed abusi edilizi. E’ per questo che spesso ci si affida ad un professionista del settore immobiliare, per fornire tutta la documentazione ancora prima di predisporre l’atto di vendita ed essere sicuri di non incorrere in fregature.