La fiscalità nelle locazioni: IRPEF oppure la Cedolare secca

La fiscalità nelle locazioni è molto importante per capire le imposte che il proprietario va a pagare quando decide di affittare  un immobile.

La fiscalità nelle locazioni, i tre regimi

Le imposte sui redditi che si pagano come persone fisiche, ai fini Irpef, sono una rogna per i proprietari di casa. La norma fiscale dice che per calcolarle occorre prende l’importo maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione. Su quello occorre pagare le tasse, in relazione alle aliquote e scaglioni dell’Irpef. 

Mentre il canone concordato riguarda le immobili abitativi che consente di stabilire il canone secondo determinati accordi territoriali e quindi non accordi liberi. Tre elementi sono importanti:

• immobili solo ad uso abitativo;
• sito in Comune ad alta intensità abitativa;
• il canone territoriale deve essere presente e stipulato.

La durate di questo tipo di contratti è 3 anni più due ed il comune dove si trova potrebbe avere una riduzione sull’IMU. In questi casi le tasse si pagano solo al 10% sul reddito. Infine questo tipo di contratto deve essere vidimato da un’associazione di categoria e conforme agli accordi di categoria depositato. In realtà si possono applicare anche per contratti per studenti o a uso transitorio.

La cedolare secca è esclusivamente competente al proprietario, l’inquilino non ha potere su tale scelta. Rispetto all’Irpef, nella cedolare secca la base imponibile è il 100% del canone da locazione. Il canone previsto è quello del 21%, che diventa del 10% quando si applica il canone concordato.

Quali sono gli elementi su cui valutare la convenienza?

Il proprietario che aderisce alla cedolare secca deve sapere che eventuali oneri deducibili non sono scaricabili. La scelta tra Irpef e cedolare secca si può fare anche anno per anno, ma sempre informando l’inquilino. Ecco un breve esempio:

Un proprietario ha un Reddito imponibile da lavoro di un proprietario: € 15.000
Canone di locazione (contratto libero): € 660 mensili, ovvero annui 7.920 euro
Scegliendo l’Irpef questo proprietario dovrà sommare ai 15.000 euro guadagnati il reddito da locazione, con una deduzione del 5%.
Canone imponibile: € 7.920 – 5%= € 7.524

Calcolo IRPEF:
€ 15.000 X 23% = € 3.450
€ 7.524 X 27% = € 2.031
Possiamo considerare questi 2.031 euro come l’incidenza IRPEF sul reddito da locazione, quindi come le tasse che il proprietario paga sul suo guadagno.
Canone netto: € 7.920 – 2.031 = € 5.889 guadagno netto.

Calcolo CEDOLARE SECCA:
meccanismo di calcolo più semplice in questo caso: il guadagno personale del proprietario non è un dato da prendere in considerazione. Al canone annuo, per intero, senza alcuna deduzione, applicherà la cedolare secca che nel caso di contratto libero è del 21%.
Euro 7.920 x 21% = 1.663 (imposta da versare).
Canone netto: € 7.920 – 1.663 = € 6.257 guadagno netto.

In questo caso andremmo a considerare come incidenza della cedolare secca sul guadagno di 1.663 euro, ovvero meno di quanto pagherebbe in regime Irpef.

La fiscalità nelle locazioni, quando non conviene la cedolare secca?

Il guadagno da locazione sul quale si sceglie di optare per la cedolare secca viene escluso dal guadagno personale complessivo su cui calcolare l’Irpef, ne consegue che gli oneri deducibili e le detrazioni non sono applicabili sul reddito in cedolare.

Cosa vuol dire?
Se un contribuente/proprietario che ha un reddito da lavoro minimo e percepisce un reddito da locazione che sceglie di assoggettare a cedolare secca, avesse diritto ad un bonus fiscale (del 50% o del 65% a seconda del tipo di bonus fiscale), potrebbe perdere parte di questo bonus fiscale.

Esempio:
• un bonus fiscale di 1.000 €
• Imposta Irpef da pagare: 400 €
• Cedolare secca da versare: 500 €

Dal bonus fiscale di 1.000 euro il contribuente/proprietario potrà scontare i 400 euro dovuti come Irpef, ma gli “rimarranno” 600 euro non utilizzabili; dovrà in ogni caso pagare quanto dovuto come cedolare secca.