Assemblea di condominio, quando è obbligatorio convocarla?

L’assemblea di condominio è la massima espressione del volere del proprietari immobiliari che appunto si riuniscono per deliberare sui temi dell’ordine del giorno.

Assemblea di condominio, ogni quanto va convocata

L’amministratore di condominio gestisce le parti in comune di un edificio. Spesso quando si tratta di interventi di urgente o di piccola entità l’amministratore può subito agire. Ma in tutti gli altri casi l’assemblea di condominio è sovrana. Si pensi ad esempio alla decisione di dover rifare la facciata, l’androne o qualsiasi altro lavoro straordinario.

Quindi è chiaro che a convocare l’assemblea è ci deve pensare l’amministratore. E alcune volte può farlo anche su richiesta da parte di uno qualsiasi dei condomini. Tuttavia l’amministratore non può rifiutarsi se la convocazione proviene da due condomini che hanno almeno un sesto del valore dell’edificio. Inoltre nulla vieta che i condomini possono anche decidere di autoconvocarsi.

Infine la legge dice che l’assemblea deve essere convocata almeno una volta l’anno. Con precisione entro 180 giorni dal rendimento di fine anno, anche perché deve essere approvato. Non occorre invece convocare l’assemblea annualmente per la nomina dell’amministratore: secondo la legge, l’incarico si intende rinnovato tacitamente di un solo anno. Ciò significa che l’assemblea per la nomina/conferma dell’amministratore va convocata almeno una volta ogni due anni.

Come si fa la convocazione?

L’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. Secondo una recente e condivisibile decisione la legge non vieta di utilizzare la posta elettronica per conferire una delega, fermo restando che la stessa deve indicare in modo specifico, oltre all’oggetto del conferimento, anche il soggetto delegato (Trib. Roma 4 gennaio 2021, n.78).

La convocazione deve contenere l’ordine del giorno. L’ordine del giorno dell’Assemblea e delle Commissioni indica il giorno e l’ora di svolgimento di una seduta, con l’elenco degli argomenti che saranno discussi e il loro ordine di esame. Poi c’è sempre un ultimo punto che contiene “varie ed eventuali” in cui si accennano spesso spunti che saranno affrontati in successive assemblee.

Assemblea di condomini, il verbale

A fine di ogni assemblea deve essere redatto il verbale. Il verbale d’assemblea costituisce prova delle dichiarazioni rilasciate da chi l’ha sottoscritto e prova presuntiva dei fatti che afferma essersi verificati. Una volta soddisfatto del verbale, il segretario deve presentarlo a un amministratore per la firma. Di solito viene sottoscritto dal presidente della riunione, ma potrà trattarsi di qualsiasi membro del consiglio di amministrazione.

Ma il verbale può essere impugnato. L’impugnazione della delibera assembleare deve essere proposta da un avvocato. Può essere proposta personalmente dal condomino se il giudizio si rivolge davanti al Giudice di Pace e il valore della causa è inferiore a 516,46 euro. Il termine per impugnare una delibera condominiale è di 30 giorni (cfr. art. 1137, comma 2) che decorrono: dalla data dell’assemblea per i condòmini dissenzienti e/o astenuti.