Superbonus 110% oggi, come si valutano le ristrutturazioni di un immobile?

Il superbonus 110% oggi continua ad essere un argomento molto caldo, proprio perché riguarda gli immobili. Ma coma si valutano le ristrutturazioni in caso di vendita?

Superbonus 110% oggi, il calcolo del carico fiscale

La compravendita immobiliare prevede il passaggio di proprietà da un soggetto (venditore) ad un altro detto (acquirente) dietro il corrispettivo di un prezzo. Quest’ultimo viene calcolato in base a tanti fattori: metri quadri, presenza o meno di pertinenze, spazi esterni, anno di costruzione, regolarità urbanistica, posizionamento e grado di ristrutturazione. Grazie ai lavori di ristrutturazione, eseguiti attraverso l’utilizzo del superbonus 110% e i bonus edilizi, si può  migliorare il valore di un immobile.

La legge di bilancio per l’anno 2024 introduce la plusvalenza che matura sulla cessione di un’abitazione su cui sono stati realizzati interventi di miglioramento energetico o di adeguamento del rischio sismico. La plusvalenza non è altro che un’imposta con aliquota del 26%. Si applica sulla differenza tra l’importo di vendita e l’importo di acquisto di un immobile. Nel calcolo, sono generalmente imputate a costo anche le spese sostenute per manutenere l’immobile nel corso degli anni di possesso(articolo 1, comma 496 della legge n. 266/2005)

Superbonus 110% oggi, le plusvalenze in caso di vendita

Ad oggi le plusvalenze si sono sempre applicate come differenza tra prezzo di acquisto e quello di rivendita, se l’operazione avveniva entro 5 anni dall’acquisto. Sono esclusi dalle plusvalenze gli immobili acquisiti per successione e per le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo tra l’acquisto/costruzione e la cessione siano state adibite ad abitazione principale del cedente. Le modifiche apportate allungano il periodo in cui considerare le plusvalenze fin a 10 anni e non solo.

Secondo la nuova legge coloro che hanno una seconda casa su cui hanno realizzato degli interventi con il superbonus e venderanno l’immobile, saranno inevitabilmente soggetti ad un’imposta pari al 26% da calcolare sulla plusvalenza realizzata. Il calcolo del 26% si applica così: prezzo della cessione, meno il prezzo di acquisto, meno i costi sostenuti documentati ad esclusione di quelli agevolati con il Superbonus.

Un esempio di calcolo delle plusvalenze da superbonus

Una persona acquista casa nel 2001 e decide di rivenderla nel 2024, non essendo sua abitazione principale.  Nel 2002 e nel 2023 sono stati realizzati interventi di ristrutturazione edilizia attraverso l’utilizzo del superbonus.

• Prezzo di acquisto € 200.000
• Prezzo di vendita € 300.000
• Costi sostenuti:
  1. Spese notarili € 3.000
  2. Imposte e tasse € 10.000
  3. Spese di ristrutturazione edilizia sostenute nel 2002 € 50.000
  4. Spese sostenute nel 2023 per superbonus € 80.000

1. Totale costi sostenuti deducibili € 63.000
2. Totale costi sostenuti indeducibili € 80.000

In questo esempio, la base imponibile è data dalla differenza tra € 400.000 e la somma di € 300.000 e di € 63.000. Quindi sarà pari ad € 37.000. L’imposta da pagare sarà pari al 26% di € 37.000, cioè € 9.620.