Affitti brevi e cedolare secca, cosa cambierà da quest’anno?

Affitti brevi e cedolare secca hanno delle piccole novità con il nuovo anno, che derivano dall’applicazione di una direttiva europea.

Affitti brevi e cedolare secca, la normativa europea

Essere parte della Comunità europea significa anche adottare una serie di normative che regolano le attività economiche. Un po’ anche come successo con l’introduzione dell’obbligo di fatturazione elettronica ampliato anche per i soggetti che aderiscono al regime forfettario. Novità arrivano anche per gli affitti brevi. Si ricorda che per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni. Può essere stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

La normativa europea prevede che gli host non professionali che affittano la propria casa o singole stanza sulla piattaforma devono versare al fisco una ritenuta fiscale pari al 21% direttamente dai propri ricavi. Si ricorda che per host non professionali si intende chi ha una partita Iva e concede in locazione agli utenti con meno di 5 unità d’alloggio.

Affitti brevi e cedolare secca, come effettuare il pagamento

Gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve devono effettuare, su quelle somme, una ritenuta del 21%, da versare tramite modello F24, con il codice tributo “1919” (risoluzione n. 88/2017 – pdf). Se il beneficiario non opta in sede di dichiarazione dei redditi per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

I soggetti residenti nel territorio dello Stato trasmettono i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline direttamente o tramite gli intermediari. Per la compilazione del file contenente i dati devono essere utilizzati i prodotti software resi disponibili gratuitamente dall’Agenzia delle entrate.
I soggetti non residenti se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, trasmettono i dati per il tramite della stabile organizzazione, utilizzando il canale Entratel/Fisconline.

Invece se non in possesso di una stabile organizzazione, devono avvalersi di un rappresentante fiscale, il quale  provvede anche a richiedere l’attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati, qualora ne siano sprovvisti. In assenza di nomina del rappresentante fiscale, si considerano solidalmente responsabili per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sui canoni/corrispettivi i soggetti residenti in Italia appartenenti allo stesso gruppo dei non residenti.

Cedolare secca, come sta cambiando?

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La legge di bilancio 2024 ha stabilito che l’aliquota della cedolare secca passa dal 21% al 26% solo per i contratti di locazione breve per i quali si opta per l’imposizione sostitutiva. Tuttavia, c’è la possibilità di applicare l’aliquota ridotta del 21% per un solo immobile destinato a locazione breve, a condizione che lo si indichi in dichiarazione dei redditi.