Bonus prima casa, posso vendere prima dei 5 anni dall’acquisto?

Il bonus prima casa prevede delle agevolazioni per chi compra un immobile come abitazione principale. Ma cosa succede se volesse rivenderlo?

Bonus prima casa, un ripasso sull’agevolazione

Il bonus prima casa nasce con la volontà di agevolare chi vuole comprare un immobile come abitazione principale. Le agevolazioni si applicano quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi);
• il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• l’acquirente rispetta determinati requisiti (non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa). Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro. Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro.

E’ possibile rivendere l’immobile prima di 5 anni?

Dopo aver precisa le caratteristiche dell’agevolazione del bonus prima casa, possiamo rispondere ad un quesito da parte di una lettrice: “Ho comprato dove abito sfruttando le agevolazioni prima casa, circa due anni fa. Adesso però la mia famiglia si è allargata, è arrivata la terza figlia e vorrei comprare un immobile più grande. Posso rivendere casa mia per comprarne un’altra? E se si posso usare sempre le agevolazioni prima casa?”

La risposta è Si, ma solo se si rispettano alcune caratteristiche. Non si perdono le agevolazioni prima casa qualora si riacquisti, entro un anno, un altro immobile da destinare ad abitazione principale. Quindi si la lettrice può vendere la propria casa e acquistarne un’altra, senza perdere le agevolazione, se vende e ricompra entro un anno dal rogito di vendita.

Un altro caso in cui non si decade dal bonus prima casa è quando l’immobile viene trasferito alla moglie o ai figli a seguito di un accordo di separazione o divorzio consensuale (Cassazione 22023/2017 e 8104/2017, Ag. Entrate risoluzione 80/2019).

Bonus prima casa, cosa succede se non si riacquista l’immobile?

Nel caso in cui si vuole vendere casa, ma non ricomprarne un’altra entro l’anno, allora si dovrà pagare all’Agenzia delle Entrate la differenza tra le imposte a suo tempo versate e quelle che avrebbe dovuto pagare in assenza delle agevolazioni sulla prima casa. Ma questo vale solo per i primi 5 anni dall’acquisto, per cercare così di contrastare la speculazione immobiliare.