Cambio della destinazione d’uso, possibile ma con alcuni criteri

Cambio della destinazione d’uso di un immobile può essere fattibile, ma attenzione a quando è possibile e cosa dice la normativa.

Cambio della destinazione d’uso, la finalità dell’intervento

Quando si parla di cambio di destinazione d’uso senza opere di un bene immobile si intende il semplice cambiamento delle finalità di utilizzo del suddetto bene senza il ricorso ad interventi di ristrutturazione edilizia. Per poterlo fare occorre affidarsi ad un professionista che verifica la possibilità dell’intervento soprattutto ai fini legali e nei contatti con il Comune dove ha sede l’immobile.

Tuttavia quando il cambio di destinazione d’uso avviene con il solo scopo di riadattare in modo funzionale un immobile è possibile. Ma attenzione non devono essere realizzate opere che possano incrementare il volume dello stesso. L’operazione va da considerarsi come una manutenzione straordinaria o di risanamento conservativo. 

La sentenza del Tar in merito all’argomento

Il TAR Lazio con la sentenza del 4 marzo 2024, n. 4370, che ha accolto il ricorso proposto contro il diniego dell’istanza di condono presentata ai sensi della Legge n. 326/2003 (Terzo Condono Edilizio), per mero cambio di destinazione d’uso (funzionale, senza opere), da casa agricola ad “ordinaria” abitazione residenziale, inerente un “fabbricato rurale” (di 80 mq).

La sentenza del Tar, la numero 4370/2024 ha quindi accolto il ricorso di una persona che aveva impugnato il diniego di Roma Capitale della richiesta di cambio di destinazione d’uso di un edificio da ex rurale agricolo a residenziale. In pratica  la modifica, se non prevede aumenti di volume, serve solo a rendere funzionale l’immobile, quindi non è corretto respingere il cambio di destinazione. In altre parole trattasi di una modifica mirata solo al riadattamento funzionale dell’opera, che non produce impatti sull’assetto territoriale né sul carico urbanistico

La specifica del vincolo paesaggistico

La stessa sentenza fa una specifica sul diniego da parte dell’amministrazione dovuto a causa del vincolo paesaggistico. La sanatoria in aree vincolate è ammessa  solo se:

a) si tratti di opere realizzate prima della imposizione del vincolo;

b) seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;

c) siano opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria);

d) vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.