Cedolare secca 2025, tutte le regole da applicare per gli affitti

La cedolare secca 2025 non ha molte novità rispetto allo scorso anno. Ecco quindi tutte le regole per applicarla ai contratti di locazione.

Cedolare secca 2025, cos’è e quando si applica

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. L’aliquota della cedolare secca è pari al 21% per i contratti a canone libero. Mentre scende fino al 10% in caso di contratti a canone concordato. 

Possono richiederla le persone fisiche sia nella posizione di locatore che in quella di inquilini. Non può essere utilizzata da chi esercita attività commerciale, arti e professioni. Anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi può optare per la cedolare secca. In questo caso, dal 2024 l’aliquota è pari al 21% per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a un immobile scelto dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. L’aliquota è invece pari al 26% a partire dalla seconda abitazione.

Cedolare secca 2025, la novità

Anche per il 2025 la legge di bilancio ha confermato l’imposta sostitutiva del 10% per i contratti a canone concordato, del 21% per quelli a canone libero e del 26% per le locazioni brevi. L’unica novità infatti riguarda solo gli affitti brevi la cui percentuale è passata dal 21% al 26%. Tuttavia questa tassazione si applica solo alle locazioni brevi di durata inferiore a 30 giorni. Sono inclusi anche quei tipi di contratto che includono servizi aggiuntivi come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. L’aliquota si estende dunque anche ai contratti stipulati tramite terzi – come gli intermediari immobiliari – o su piattaforme online.

Tuttavia si ricorda che dal 2024 è in vigore un nuovo regime di sanzioni in merito alla cedolare secca:

• Omessa indicazione dei canoni nel modello di dichiarazione: sanzione pari al 120% delle imposte dovute (con un importo minimo di 250 euro).
• Dichiarazione infedele: sanzione fissa del 140% dell’imposta dovuta (con un importo minimo di 150 euro).
• Omessa registrazione del contratto: sanzione pari al 120% nei casi di tardiva registrazione ridotta al 45% se il ritardo non è superiore a 30 giorni.

Alcune informazioni generali

La cedolare secca può essere applicata solo per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.  Inoltre l’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga). Il proprietario però rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione previsto dalle variazioni dell’ISTAT.

Infine il pagamento dell’acconto, da eseguire  se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, va effettuato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
• in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro:
  • la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno ovvero entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo
  • la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre.