Arretrati spese condominiali, deve pagare il nuovo condomino?

Gli arretrati spese condominiali possono essere richiesti al nuovo condomino da parte dell’amministratore? Ecco la risposta ad un quesito molto comune.

Arretrati spese condominiali, chi deve pagare?

La vendita di un immobile comporta numerose implicazioni. Tra queste c’è la gestione delle spese condominiali arretrate. Ma chi è tenuto a pagarle: il venditore o l’acquirente? Com’è noto le spese condominiali sono i costi sostenuti per la gestione e la manutenzione delle parti comuni di un edificio.  Si tratta di spese che vengono ripartite tra i proprietari dell’edificio in base a criteri stabiliti dal regolamento condominiale. 

Secondo quanto stabilito dal Codice Civile italiano, l’obbligo di pagamento delle spese condominiali è a carico di chi era proprietario dell’immobile nel momento in cui le spese sono deliberate. Pertanto, se l’assemblea condominiale ha approvato delle spese prima dell’atto di vendita, è il venditore a doverle saldare, anche se i lavori non sono ancora iniziati o conclusi. In questo contesto si inserisce il ruolo fondamentale dall’amministratore di condominio.

Arretrati spese condominiali, la responsabilità solidale

Secondo l’articolo 63, comma 4, delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Questo implica che l’amministratore può richiedere al nuovo proprietario il saldo delle spese condominiali non versate dal precedente proprietario. Purché riferite all’anno in cui è avvenuto il trasferimento e a quello precedente. Per le spese maturate in periodi antecedenti, invece, la responsabilità ricade esclusivamente sul venditore.

L’acquirente è tenuto a partecipare alle spese deliberate dopo l’acquisto, ossia da quando diventa ufficialmente proprietario. Tuttavia, per cautelarsi, è buona prassi che le parti chiariscano nel compromesso o nel rogito notarile chi si farà carico di eventuali spese già deliberate ma non ancora versate. Inoltre la legge prevede che l’acquirente sia responsabile in solido con il venditore per le spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente. Infine questo significa che l’amministratore può chiedere il pagamento anche al nuovo proprietario, il quale potrà poi rivalersi sul venditore.

Come tutelarsi prima di comprare un immobile

È fondamentale, quindi, che l’acquirente, prima di procedere all’acquisto di un’unità immobiliare in condominio, richieda all’amministratore una dichiarazione che attesti la situazione debitoria dell’immobile. Quindi per evitare sorprese, è consigliabile:

• Richiedere all’amministratore una certificazione aggiornata delle spese condominiali dovute;
• Inserire una clausola nel contratto di compravendita che definisca chiaramente la ripartizione degli oneri;
• Controllare lo stato del conto corrente condominiale e delle eventuali rate non ancora saldate.

In caso di vendita di un immobile, la regola generale è che le spese deliberate prima del rogito sono a carico del venditore, mentre quelle successive spettano all’acquirente. Per evitare conflitti, è fondamentale stabilire tutto per iscritto, con la consulenza di un notaio o di un professionista del settore immobiliare.