“Da oggi 22 maggio si pagherà tutto al doppio” | L’IMU non bastava: ecco la nuova tassa sulle case italiane

Un’autentica mazzata in arrivo per milioni di contribuenti. Si tratta di una nuova tassa che si aggiunge all’IMU. Scopriamone i dettagli

L’IMU evidentemente non bastava. A partire dalle prossime settimane nuove tasse sugli immobili saranno a carico dei contribuenti: una pessima notizia per tutti i proprietari di case e appartamenti.

La questione in realtà è particolarmente complessa e necessita di un’attenta e accurata spiegazione: inoltrarsi nei meandri della materia fiscale è un po’ come entrare in un labirinto: Per orientarcisi serve una vera impresa.

Partiamo dalla premessa, vale a dire una recente risposta dell’Agenzia delle Entrate, la cosiddetta Interpello 133 del 14 maggio 2025, che ha gettato nuova luce sulla tassazione delle operazioni immobiliari.

In questo caso si prevede la vendita separata dell’usufrutto e della nuda proprietà dello stesso immobile. La pronuncia dell’Agenzia fa chiarezza una volta per tutte in merito a questa disciplina particolare.

Altro che IMU, d’ora in avanti si pagherà il doppio: un vero salasso

Si fa chiarezza su un punto decisivo: anche se le due suddette cessioni avvengono contestualmente e magari con un unico atto, dal punto di vista fiscale esse sono considerate due negozi giuridici distinti, soggetti a una doppia tassazione.

La questione è di fondamentale importanza per chi intende cedere la proprietà di un immobile mantenendone il diritto di godimento (usufrutto) o, viceversa, per chi acquista solo la nuda proprietà con l’obiettivo di entrare in pieno possesso dell’immobile in futuro. Fino a poco tempo fa c’era una certa incertezza interpretativa sulla natura unitaria o separata di tali operazioni ai fini fiscali.

Comprare un appartamento e venderlo non conviene più

L’Agenzia delle Entrate richiamando la normativa vigente, in particolare l’articolo 67 del TUIR e precedenti orientamenti della Corte di Cassazione, ha ribadito che la costituzione del diritto di usufrutto e la cessione della nuda proprietà sono autonomi sotto il profilo civilistico e, di conseguenza, anche sotto quello fiscale. Questo significa che il corrispettivo per la costituzione dell’usufrutto è tassato come reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h del Testo Unico delle Imposte sui Redditi.

Tale reddito è calcolato come differenza tra l’ammontare percepito e le spese inerenti alla produzione e viene tassato nell’anno in cui è incassato, indipendentemente dalla durata del possesso dell’immobile. La plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà è tassabile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, ma solo se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto dell’immobile. Per il venditore la separazione degli atti comporta l’applicazione di due regimi fiscali distinti, che potrebbero rendere l’operazione meno conveniente rispetto a una cessione della piena proprietà.