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Vendita casa all’asta? Si può evitare con la vendita diretta del bene pignorato

Può purtroppo capitare di accumulare nel tempo dei debiti e di conseguenza il creditore può iniziare una procedura esecutiva su un immobile. La procedura esecutiva generalmente ha come obiettivo quello di ristorare il creditore e può quindi succedere, e in realtà succede quasi sempre, che la vendita del bene all’asta avvenga per un prezzo inferiore al valore del bene. Questo per il soggetto sottoposto a pignoramento può tramutarsi in un grave danno economico. Per evitare questo il decreto legislativo 149 del 2022 ha previsto la possibilità di vendita diretta del bene pignorato. Ecco come funziona.

Vendita di casa all’asta: richiedi la vendita diretta del bene pignorato

La vendita forzata di un bene è una procedura straordinaria a tutela di coloro che sono in possesso di un titolo esecutivo, può trattarsi di una sentenza oppure provvedimenti ed altri atti a cui la legge attribuisce efficacia esecutiva. Generalmente si provvede alla vendita all’asta con prezzo base fissato. Si deve precisare che quando un soggetto richiede tale tipologia di atto, ad esempio nel caso in cui una banca titolare di un contratto di mutuo con iscrizione di ipoteca su un immobile chieda la vendita, arrivato al momento dell’esecuzione forzata si tende a tutelare solo tali interessi. L’immobile non viene venduto tenendo in considerazione il suo valore, ma tenendo in considerazione il credito vantato. Questo anche perché la legge non ammette l’ingiusto arricchimento e di conseguenza, se anche dalla vendita dovessero emergere somme maggiori rispetto al credito vantato, le stesse dovrebbero comunque essere restituite al proprietario.

Naturalmente per il proprietario del bene sottoposto a ipoteca e venduto all’asta viene economicamente danneggiato da tale atteggiamento. Per evitare questa distorsione si è quindi provveduto a una modifica delle norme che disciplinano la vendita di un bene pignorato. In particolare il decreto legislativo 149 del 2022 prevede la possibilità per il debitore di richiedere con istanza, non oltre dieci giorni prima dell’udienza prevista dall’articolo 569 del c.p.c (udienza di comparizione), il provvedimento di autorizzazione alla vendita diretta del bene per un prezzo non inferiore al valore indicato nella relazione di stima.

Posticipato lo sgombero dell’immobile pignorato, ma in quali casi?

Non è questa l’unica novità, infatti vi sono importanti tutele per il debitore anche in relazione allo sgombero dell’immobile sul quale si procede all’esecuzione forzata. In primo luogo se il debitore/esecutato e il suo nucleo familiare non abitano nell’immobile oggetto di vendita forzata, deve sgomberarlo nel momento in cui è pronunciata l’ordinanza di autorizzazione alla vendita o sono autorizzate le operazioni di vendita. La stessa norma si applica nel caso in cui l’immobile sia occupato da altro soggetto che non abbia titolo per restarvi.

Nel caso in cui l’immobile sia invece abitato dall’esecutato e/o dal suo nucleo familiare lo sgombero può avvenire anche in un secondo momento, in particolare quello dell’aggiudicazione del bene, cioè quando c’è il decreto di trasferimento della proprietà del bene.

Limiti al posticipo dello sgombero del bene

Occorre però ricordare che lo sgombero non può essere posticipato nel caso in cui sia necessario al fine di consentire le attività degli ausiliari del giudice oppure nel caso in cui l’immobile debba essere visitato da potenziali acquirenti. Il giudice può disporre lo sgombero dell’immobile anche nel caso in cui il debitore abbia omesso la manutenzione dell’immobile o in violazione di altri obblighi.

Bonus prima casa under 36 si ottiene anche per gli immobili all’asta

Le agevolazioni sulla prima casa agli under 36 si applicano anche se l’acquisto dell’immobile avviene all’asta giudiziaria. Si è espressa in tal modo l’Agenzia delle entrate rispondendo all’interpello numero 808 del 14 dicembre 2021. Un interessato alle applicazioni delle agevolazioni previste dall’articolo 64 del decreto legge numero 73 del 5 maggio 2021 (decreto “Sostegni bis”) ha presentato il quesito.

Quali sono le agevolazioni previste dal decreto Sostegni bis per l’acquisto di una casa di un under 36?

In base alle agevolazioni previste dal decreto Sostegni bis, l’acquisto di un immobile da parte di un under 36 prevede l’esenzione dalle imposte ipotecarie, di registro e catastali, oltre all’attribuzione del credito di imposta pari al valore dell’imposta sul valore aggiunto inerente l’acquisto per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà dell’immobile.

Cosa chiede l’istante per l’acquisto della prima casa

L’istante ha fatto richiesta all’Agenzia delle entrate circa la possibilità che la normativa prevista dal decreto Sostegni bis possa trovare applicazione nei casi concreti in cui, trattandosi di prima casa, si possa usufruire delle agevolazioni anche se il trasferimento della proprietà immobiliare avvenga in forza di un provvedimento giudiziale. Due sono, in particolare, i requisiti richiesti per beneficiare delle agevolazioni:

il richiedente non dove aver compiuto ancora l’età di 36 anni nell’anno in cui viene fatto il rogito;
abbia un indicatore della situazione economica equivalente (Isee) della famiglia del richiedente che non superi i 40.000 euro all’anno.

Per l’Agenzia delle entrate si può acquistare una casa all’asta con le agevolazioni per gli under 36

Nella risposta fornita dall’Agenzia delle entrate si fa riferimento alla circolare numero 12 del 14 ottobre 2021 (paragrafo 2.2). Il documento ha chiarito che le agevolazioni previste dal decreto Sostegni bis agli under 36 per l’acquisto della prima casa trovano applicazione anche nelle ipotesi in cui il diritto sull’immobile si acquisisca in seguito a un decreto di trasferimento che venga emesso in seguito all’esito di un procedimento giudiziale.

Raccomandazioni dell’Agenzia delle entrate per l’acquisto di una prima casa con le agevolazioni del bonus under 36

La possibilità di beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa degli under 36 si rifà, peraltro, anche a quanto chiarito sulla materia dalla notta II bis dell’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 1986. Il richiedente, pertanto, potrà procedere con l’acquisto all’asta dell’immobile procedendo nella dimostrazioni della sussistenza dei requisiti richiesti tramite le dichiarazioni. Tali dichiarazioni, come ha ricordato l’Agenzia delle entrate, possono essere rese anche in un momento susseguente. In ogni modo, devono pervenire prima che venga registrato l’atto.

Case all’asta, quali siti consultare per la ricerca e come partecipare

Come cercare gli avvisi relativi alla vendita di case all’asta? A cosa serve la perizia? Come partecipare all’acquisto e quali sono i tempi necessari per prendere possesso della casa? Sono varie le domande che si pongono i potenziali acquirenti di una casa all’asta alle quali diamo delle risposte.

Dove trovare gli avvisi delle case all’asta?

Innanzitutto è da chiarire che gli avvisi relativi alle aste sulle case sono pubblici. Per reperire gli avvisi è necessario andare sui siti dei singoli tribunali. Ma ci sono anche molti siti specializzati sulle aste. Un’ulteriore modalità di reperire avvisi sulle aste pubbliche è quella di andare sul sito delle vendite pubbliche del ministero della Giustizia. All’interno vi si trovano avvisi di aste relative a tutti i tribunali.

Quali documenti è necessario visionare prima di partecipare a un’asta immobiliare?

Prima di partecipare a un’asta immobiliare è indispensabile prendere informazioni sull’immobile di interesse. Il documento più importante per arrivare a questo obiettivo è la perizia. All’interno del documento è possibile trovare tutte le informazioni indispensabili sull’immobile, in particolare:

la planimetria;
i dati catastali;
la stima del valore di mercato;
se l’immobile è libero oppure occupato;
lo stato nel quale si trova l’immobile.

Si può visionare un immobile prima di partecipare all’asta?

Prima di partecipare a un’asta per l’acquisto di una casa, l’interessato può prenderne visione. Per visionare l’immobile è necessario contattare il custode giudiziario. Per reperirlo, è necessario far riferimento ai contatti riportati sulla perizia. Dopo aver preso un appuntamento e aver visionato la casa di persona, si può prendere in considerazione la possibilità di partecipare all’asta. Questo passaggio non è indispensabile ma è consigliato: infatti spesso si trovano appartamenti che necessitano di profonde ristrutturazioni. È altresì necessario verificare se vi siano difformità catastali e urbanistiche. Nel caso le spese necessarie per sanare le difformità sono a carico di chi acquista.

Come partecipare all’asta per acquistare una casa?

Per partecipare all’asta per l’acquisto di una casa è necessario presentare l’offerta e la cauzione. In particolare, l’asta tradizionale prevede che la persona si presenti nel luogo e nei giorni che sono riportati nell’avviso. Qui gli interessati possono presentare l’offerta in busta. Nell’offerta deve essere compresa la cauzione che, in genere, è del 10% dell’importo a base dell’asta. Per la cauzione è necessario utilizzare l’assegno circolare. All’interno della busta è necessario anche inserire la fotocopia del documento di identità e quella del codice fiscale. Tuttavia, il bando può prevedere anche che vengano inseriti ulteriori documenti.

Di quanto deve essere l’offerta nel caso di un’asta per l’acquisto di un immobile?

In un’asta per l’acquisto di una casa l’offerta non deve essere meno del 25% dell’importo alla base dell’asta stessa. A titolo di esempio, se la base è di 80 mila euro, l’offerta non può essere inferiore di oltre il 25%. Pertanto, l’offerta deve essere di almeno 60 mila euro. Nel momento in cui si aprono le offerta, non vince subito quella più alta. Sono previsti infatti dei possibili rilanci al rialzo da parte degli altri partecipanti all’asta.

Cosa avviene se c’è una sola offerta a un’asta immobiliare?

Nel caso in cui si sia un’unica offerta la casa oggetto di asta viene assegnata subito a chi ha fatto l’offerta. L’unica condizione è che l’offerta deve essere almeno di pari importo (se non superiore) a quello dell’asta. Nel caso sia inferiore, invece, è nella facoltà del giudice stabilire un’altra seduta di asta.

Chi vince un’asta, dopo quanto tempo può abitare nella casa?

Una delle criticità che possono presentarsi nel momento in cui si compra una casa all’asta è quella dei tempi di attesa. Ovvero del lasso di tempo che può passare affinché la casa sia effettivamente libera dai precedenti inquilini. Si tratta dunque del periodo di tempo successivo alla vincita dell’asta e al pagamento dell’importo da parte dell’acquirente. A tal proposito è importante far riferimento all’articolo 560 del Codice di procedura civile. In base alla norma, lo sfratto del precedente inquilino non può avvenire fino al decreto di trasferimento. Successivamente, il custode può procedere con il far liberare l’immobile al termine dei 60 giorni dell’istanza del proprietario. In precedenza tale termine era fissato in 120 giorni.

Aste per acquisto immobili, quale differenza tra quelle tradizionali con le telematiche?

L’asta per l’acquisto di un immobile può essere svolta anche in maniera telematica. In questo caso è necessario che il compratore potenzialmente interessato a un immobile si debba registrare preventivamente al portale che gestisce la procedura di asta. In tal caso, le operazioni che si svolgono tramite presentazione della busta nell’asta tradizionale vanno fatte on line. E pertanto, se si dovesse decidere di presentare un’offerta per un immobile, è necessario presentare la cauzione in anticipo tramite il bonifico. Per la documentazione, l’invio lo si fa a distanza.

Asta telematica: cosa significa sincrona e asincrona?

Lo svolgimento dell’asta telematica per l’acquisto di un immobile può avvenire in modalità sincrona e asincrona. Nel primo caso, gli interessati all’asta possono proporre gli eventuali rilanci in diretta nell’ora e nel giorno che sono stati stabiliti dal giudice. Nel caso di asta telematica asincrona, invece, chi desidera presentare un’offerta potrà poi effettuare i rilanci in un lasso di tempo che normalmente si risolve nel giro di qualche giorno. È possibile che l’asta telematica assuma anche una modalità che è una via di mezzo tra quella sincrona e quella asincrona.