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Deposito del prezzo dal notaio: le istruzioni per l’applicazione

Il deposito del prezzo davanti al notaio durante una compravendita è una garanzia del compratore molto utile.

Il deposito del prezzo: cos’è e cosa dice la normativa

Con la legge sulla concorrenza (legge n. 124/2017, articolo 1, commi 63 e seguenti, entrata in vigore il 29 agosto) il legislatore ha previsto la facoltà dell’acquirente di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante. Questo fino a quando non sia effettuata la corretta trascrizione del contratto di compravendita. Pertanto il deposito del prezzo non è altro che un diritto su istanza di una delle parti di depositare il prezzo indicato per la compravendita. Una forma di maggior tutela dell’acquirente. Così facendo solo dopo la regolare trascrizione del passaggio di proprietà presso gli appositi registri immobiliari, il prezzo verrà interamente consegnato al venditore. Il deposito del prezzo può anche essere richiesto in sede di preliminare di vendita, o tra le clausole della proposta d’acquisto.

Perché richiedere il deposito del prezzo al notaio?

Il motivo che spinge il compratore a richiedere il deposito del prezzo al notaio è presto detto. La parte acquirente si vede esposta al rischio che, tra la data del rogito e la data della sua trascrizione nei registri immobiliare, venga pubblicato un gravamento inaspettato al carico del venditore. Con ciò si intende ad esempio un’ipoteca, un pignoramento o un sequestro. Anche se sono fatti che probabilmente si sono verificati molto raramente, anche perché i notai adempio subito all’obbligo della trascrizione in tempi molto brevi. Questo permette di azzerare il rischio. Ma è anche vero che spesso i notaio eseguono una visura ipo-catastale sugli immobili, fino a qualche minuto prima del rogito notarile, proprio per scongiurare queste eventualità. Ma del resto il notaio prima di procedere a qualsiasi atto ben controlla che tutti i documenti necessari per comprare casa siano in regola.

In quali altri casi può tornare utile?

Oltre al caso in cui la casa è gravata da pignoramenti o ipoteca, esistono altre ipotesi in cui il deposito del prezzo può risultare utile. Una di questa è quando la casa non è libera da persone e cose. Si può aspettare che l’intero importo di vendita sia trasferito al venditore solo quando l’immobile è definitivamente vuoto. Ed ancora se la casa è soggetta a prelazione legale. In altre parole si può scrivere in atto che il prezzo venga pagato una volta che sia venuta mento la possibilità di esercitare una prelazione. Inoltre è possibile utilizzare questo strumento in attesa di consegna del documento di segnalazione certificata di agibilità. Infine anche quando il venditore non ha saltato tutte le spese condominiali a suo carico.

Quali sono gli effetti di questa scelta?

Molti trovano in questa soluzione una forte tutela nei confronti del compratore. Ma nella pratica le somme sono depositate dall’acquirente al notaio, presso un conto a lui intestato. Infatti i notaio devono tenere un conto bancario dedicato con la denominazione di “conto dedicato ai sensi della legge 147/2013″. Tuttavia il notaio non può disporne come vuole, ma deve girarli al venditore nel momento in cui saranno concluse tutte le trascrizioni necessarie. Le somme possono essere date al notaio mediante due modalità:

assegno bancario intestato al notaio;
bonifico bancario.

Le somme non sono unite al patrimonio personale del notaio, pertanto vi è la certezza del deposito dei soldi versati.

Vantaggi per tutte le parti

L’applicazione del deposito del prezzo al notaio non è obbligatoria nelle compravendite. Ma può essere richiesta dalle parti. Anche se la casistica dimostra che a chiederlo è maggiormente la parte acquirente. Questo perché offre il vantaggio di perfezionare una compravendita sicura. Se prima della promozione di questa modalità, infatti, l’acquirente era esposto nel periodo temporale fra il rogito e la trascrizione alla possibilità che potesse sopravvenire una qualsiasi forma del pregiudizio nei confronti del venditore (che nel frattempo aveva già venduto il bene e incassato la somma prevista), il deposito offre una maggiore sicurezza. Ma anche il venditore ha la sua certezza. Infatti incasserà il prezzo senza avere il patema d’animo sulle somme che realmente incasserà. Quindi nessuno svantaggio per le parti.

Srl semplificate, l’ultima parola

Ne abbiamo parlato lungo il corso di tutta la settima appena trascorsa, cercando di spaziare lo sguardo dagli addetti ai lavori, ai docenti universitari e naturalmente a chi ne è coinvolto in prima persona, i giovani imprenditori che hanno scelto di aprire una società con un capitale di solo 1 euro.

La parola quest’oggi va a Filippo Caravati, dottore commercialista dello Studio Caravati di Milano, che tra vantaggi e perplessità circa la nuova forma societaria, si pone un quesito: non sarebbe stato più opportuno intervenire con una riforma o delle semplificazioni fiscali per quanto concerne la gestione della vita delle Srl, semplificate o ordinarie che siano?

Srl semplificata: pensa sia una soluzione vincente per incentivare l’imprenditoria in un momento così difficile o si rivelerà un flop?
Ritengo che l’idea in sé sia buona, però i problemi applicativi ed i vincoli di questa nuova forma societaria saranno di sicuro un ostacolo all’utilizzazione nell’immediato futuro. E’ sufficiente pensare che la Srl semplificata è già stata, per così dire, “corretta” introducendo la Srl a capitale ridotto, la quale ha aperto la compagine societaria anche a persone fisiche con età superiore a 35 anni, cosa non prevista dal precedente modello.

Quali sono secondo lei i limiti di questa forma societaria?
Paradossalmente proprio il vantaggio del capitale ridotto può risultare anche il principale difetto.Inoltre le disposizioni sulla Srl semplificata permettono a più persone fisiche di costituire una società in maniera rapida ed economica, ma sia la gestione sia l’eventuale chiusura della stessa sconterà gli stessi costi di una srl “tradizionale”. E’ ovviamente limitativa infine anche la circoscrizione della compagine societaria solo a persone fisiche di età inferiore a 35 anni. Tale limite di età è stato eliminato nella forma della Srl a capitale ridotto, ma permane l’impossibilità per le persone giuridiche di partecipare a tali società.

Come mai si è scelto in un secondo momento di estendere la possibilità di Srl a 1 euro anche agli over 35 (Srl a capitale ridotto)?
Questa estensione probabilmente è stata attuata a seguito delle molteplici critiche ed osservazioni …

La normativa per gli addetti ai lavori (commercialisti, notai, avvocati) al momento è chiara o presenta molte situazioni nebulose?
La normativa attuale è sicuramente ancora poco chiara. Il Consulente che oggi si accinge a seguire lo startup di una Srl del genere prende delle decisioni di merito, ad oggi non ancora supportate o confermate da giurisprudenza civilistica e tributaria in quanto ancora non presenti.

Se l’estrema semplicità e economicità di avvio di un’impresa semplificata è il suo punto di forza, la dotazione minima di capitale non potrebbe rivelarsi nel tempo il suo principale punto di debolezza?
Come già detto prima, è chiaro che il capitale ridotto non rende agevole l’operatività della newco, né è sufficiente comunque per ottenere alcun credito bancario. Vero è che anche con una srl tradizionale con capitale di soli 10.000 Euro si fa poca strada. In tutti i casi la società necessita di ulteriori finanziamenti e/o versamenti da parte dei soci, o comunque di soggetti garanti.

Quali misure alternative potevano essere adottate dal Governo per favorire l’imprenditoria, soprattutto giovanile? In sostanza, si poteva fare qualcosa di meglio?
Ritengo che più che qualcosa di meglio occorreva concepire qualcosa di diverso: sia la Srl semplificata che la Srl a capitale ridotto, dopo la costituzione, sono società che vengono gestite in modo “ordinario”, e come le Srl tradizionali sono soggette a tutta una serie di adempimenti civilistici e fiscali che rendono comunque onerosa la gestione. L’elenco è lungo: bilancio, dichiarazione dei redditi, Irap ed Iva, comunicazione dei beni ai soci, black list, intrastat, elenchi clienti/fornitori, normativa sulle società di comodo, dalla normativa sulle perdite triennali, studi di settore, ecc.. A mio parere gli adempimenti dovevano essere esaminati in modo unitario per semplificare non solo alcuni aspetti civilistici, ma anche quelli fiscali.

Restando in tema di giovani e imprese semplificate a capitale ridottissimo, in Italia possiamo auspicarci per il futuro la presenza di forma di investimento come quelle già praticate nel mondo anglosassone dai Business Angels?
Ritengo che la funzione dei Business Angels e degli Incubatori sia importantissima per lo sviluppo, soprattutto perché il supporto di questi operatori agevola molto le startup meritevoli. In tal senso avere soci solo persone fisiche farà propendere all’utilizzo di srl tradizionali, vanificando parte dell’agevolazione.

Alessia CASIRAGHI

Impresa a 1 euro: la pagella dei commercialisti

Ultima tappa del viaggio di Infoiva che questa settimana ci ha condotto alla scoperta delle Srl semplificate o a capitale ridotto. Dopo aver passato sotto il microscopio, grazie all’aiuto di Camere di Commercio, esperti in materia e docenti di diritto tributario questa nuova forma di iniziativa aziendale, la parola passa ai dottori commercialisti.

Quali i vantaggi delle Srl semplificate? Era davvero questa la forma di sostegno più auspicabile per l’imprenditoria italiana, e giovanile, in un momento critico e poco promettente? Il Governo poteva fare qualcosa di meglio?

A rispondere a questo quesiti è Lorella Villa, dottore commercialista di Milano, che a promuovere le Srl semplificate pone qualche perplessità, soprattutto di natura imprenditoriale.

Leggi l’intervista a Lorella Villa, dottore commercialista di Milano

Srl semplificata? Uno specchietto per allodole

Quanto sarà davvero d’aiuto all’imprenditoria italiana l’introduzione delle Srl semplificate? Dopo la bocciatura di Marina Calderone, Presidente del Consiglio nazionale dell’ordine dei consulenti del lavoro e del Comitato unitario delle professioni, che l’ha definita un vero flop, abbiamo chiesto ai professionisti del settore, che ogni giorno si trovano a operare tra difficoltà e criticità di chi decide di avviare un’impresa, che cosa ne pensano dell’iniziativa di sostegno imprenditoriale del Governo.

Infoiva ha intervistato Lorella Villa, dottore commercialista dello Studio Villa di Milano.

Srl semplificata: pensa sia una soluzione vincente per incentivare l’imprenditoria in un momento così difficile o si rivelerà una manovra ad altissimo rischio flop?
Rischio flop: il vantaggio delle Srl semplificate è all’atto della costituzione perchè costano meno, ma costituire una Srl ordinaria costa 2.500 euro. Basta andare dal notaio, versare il capitale minimo richiesto che è pari a 2.500 euro e con lo stesso importo si paga la parcella del notaio. Quindi di fatto l’unico vantaggio della Srl semplificata è il risparmio dell’onere notarile. Ma la questione è un’altra: se si vuole aprire un’impresa, il problema non sono i 2.500 euro iniziali da stanziare, il problema riguarda la fase successiva di vita dell’azienda. Le banche non concedono finanziamenti, gli istituti di credito chiedono garanzie. A mio avviso si tratta solo di uno specchietto per le allodole. Il problema non è la fase di avvio dell’impresa, ma la sua vita successiva: tutte queste Srl semplificate come avranno accesso al credito? Le banche chiederanno forme di garanzia private ai soci, e quindi a quel punto valeva la pena costituire una Srl ordinaria.

Ma per costituire una Srl normale non è richiesto un capitale minimo di 10.000 euro?
Si, ma non c’è l’obbligo di versamento dell’importo all’atto della costituzione. La cifra di 10.000 euro è l’importo minimo da sottoscrivere: all’atto della costituzione si ha l’obbligo di versare 2.500 euro, che è l’importo richiesto per legge, il restante capitale si ha tempo tutto il corso della vita dell’azienda per versarlo.

Secondo lei per quale ragione si è scelto in un secondo momento di estendere la possibilità di Srl a 1 euro anche agli over 35, tramite la Srl a capitale ridotto?
Secondo me non ha alcun senso, in maniera particolare l’Srl a capitale ridotto per gli over 35. Quantomeno la forma di Srl semplificata per under 35 ha il vantaggio di non dover versare gli oneri notarili.

Il vostro studio ha ricevuto richieste per l’apertura di Srl semplificate?
Ho ricevuto una richiesta, pur avendo espresso dal mio punto di vista alcune perplessità sull’adozione di questa forma societaria al cliente. Mi spiego meglio: se si decide di fare l’imprenditore il problema non riguarda il dover stanziare o meno 2.500 euro iniziali, ma piuttosto l’aspirante imprenditore dovrebbe chiedersi: poi con quali soldi lavoro? Come mi presento in banca per la richiesta di un finanziamento?

La normativa per gli addetti ai lavori (commercialisti, notai, avvocati) al momento è chiara o presenta molte situazioni nebulose?
Da un punto di vista contabile e di adempimenti amministrativi e fiscali non cambia nulla rispetto ad una Srl ordinaria. L’unica differenza, che però a questo punto spetta ai notai, riguarda il modello di statuto standard pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale a cui ci si deve attenere strettamente, mentre in una Srl ordinaria lo statuto può variare e possono essere introdotte alcune clausole. Prendo questo spunto per introdurre una questione successiva che riguarda i notai: se lo studio notarile non può per legge ricevere compensi per costituire Srl semplificate per under 35, il rischio reale è che venga fatto ostruzionismo.

Quali misure alternative potevano essere adottate dal Governo per favorire l’imprenditoria, soprattutto giovanile? In sostanza, si poteva fare qualcosa di meglio?
Operando sul campo posso dire che il problema più grosso per chi vuole aprire o ha già avviato un’impresa riguarda l’accesso al credito: un serio aiuto per chi vuole fare impresa oggi in Italia è agevolare i finanziamenti, favorire l’accesso al credito, intervenendo con delle forme di garanzia interbancarie o Confidi. E’ questo il vero problema che abbiamo oggi in Italia.

Restando in tema di giovani e imprese semplificate a capitale ridottissimo, in Italia possiamo auspicarci per il futuro la presenza di forme di investimento private (capital venture)?
Ne dubito. In Italia manca una vera cultura d’impresa. Nessuno è disposto a investire su una buona idea, in Italia non si fa più nulla, non si produce più, stiamo diventando il peso dei servizi, tutto viene convogliato all’estero. Non ci sono in Italia le condizioni per lavorare: i costi dell’energia sono i più alti in Europa, i tempi della Giustizia sono secolari, gli imprenditori stranieri scelgono di non investire in Italia perchè non c’è certezza del diritto. Prendiamo il caso di imprenditori che vantano crediti verso i loro clienti: anche appellandosi alla giustizia i tempi per il risarcimento sono di minimo 3-4 anni, nel frattempo però l’impresa può essere già fallita. Per fare davvero qualcosa per sostenere l’imprenditoria occorrerebbe snellire la burocrazia, l’amministrazione, non certo regalare il contentino della Srl semplificata che riduce a zero la spesa del notaio.

Alessia CASIRAGHI