La Tasi rischia di diventare una vera e propria nemica per negozi e capannoni, poiché, secondo la stima della Cgia, potrebbe subire un’impennata ed aumentare di 140 euro per i primi e di quasi 400 euro per i secondi, rispetto al 2013.
A fronte di queste cifre, il carico fiscale sugli immobili ad uso commerciale e produttivo relativo all’anno in corso potrebbe ammontare a 1,6 miliardi di euro.
Gli aumenti di imposta assumono dimensioni ancor più preoccupanti se il confronto viene eseguito rispetto al 2011, anno in cui si è pagata per l’ultima volta l’Ici, l’incremento del carico fiscale rischia di essere addirittura esponenziale: per i capannoni potrebbe sfiorare l’ 89%, per i negozi addirittura il 133%.
Per il 2014, invece, si è ipotizzato che i Comuni applichino la medesima aliquota Imu del 2013 e aumentino al massimo quella della Tasi: operazione molto diffusa in gran parte dei Comuni capoluogo di provincia che hanno già deliberato per il 2014.
Giuseppe Bortolussi, segretario della Cgia, ha dchiarato a proposito: “Negli ultimi anni l’incremento della tassazione a livello locale è stato a dir poco eccessivo. Per quanto riguarda gli immobili, con l’Imu e, da quanto si è capito fino a ora, anche con la Tasi, i Sindaci hanno cercato, nel limite del possibile, di non penalizzare le abitazioni principali a discapito delle seconde/terze case e degli immobili ad uso strumentale. E’ bene che ora gli Enti locali facciano attenzione: un ulteriore aumento del carico fiscale sugli immobili produttivi e commerciali potrebbe mettere fuori mercato molte aziende che sono sempre più con l’acqua alla gola per la mancanza di liquidità”.
Rispetto al 2013, sono due i fattori che rischiano di far aumentare nuovamente il peso fiscale sugli immobili strumentali:
la riduzione della quota di Imu deducibile ai fini delle imposte dirette che scende dal 30 per cento del 2013 al 20 per cento previsto per quest’anno;
l’introduzione della Tasi (il nuovo tributo sui servizi indivisibili), in sostituzione della maggiorazione Tares.
Dall’analisi delle delibere dei Comuni capoluogo di provincia che hanno approvato quest’anno le aliquote Imu e Tasi sui fabbricati ad uso produttivo e sui negozi, si è rilevato che negli ultimi due anni l’aliquota media Imu ha superato il 9 per mille, discostandosi in maniera significativa dall’aliquota base del 7,6 per mille.
Per quanto riguarda la Tasi, invece, moltissimi Sindaci hanno applicato l’aliquota massima che gli ha consentito di raggiungere l’aliquota massima dell’11,4 per mille.
Non solo nel settore degli appartamenti, ma anche per quanto riguarda i capannoni il mercato immobiliare sta registrando risultati in calo, come viene testimoniato da un’indagine condotta da Tecnocasa.
Il segno negativo è relativo sia alle soluzioni di nuova costruzione (-4,1% per le soluzioni vicino alle arterie e -4,2% per quelle lontane dalle arterie) sia per quelle usate (-5,5% per i capannoni vicino alle arterie e -6,0% per quelli lontani dalle arterie).
I dati in discesa si riflettono anche sui contratti di locazione. In questo caso, per i capannoni di nuova costruzione si tratta di -4,9% se vicino alle arterie e -4,4% se lontano dalle arterie, per le soluzioni usate il ribasso è stato rispettivamente del 4,0% e del 3,6%.
Generalmente, gli interessati optano per l’affitto di spazi vicino alle arterie di comunicazione e che siano in buono stato e con impiantistica a norma, per non dover effettuare troppi lavori nel momento in cui la locazione ha inizio, anche se il requisito principale è la presenza di un’area di carico e scarico merci.
Nella maggior parte dei casi, si tratta di clienti che svolgono attività artigianale o, in alternativa, di vendita all’ingrosso o di deposito e stoccaggio merci.
La metratura media degli immobili locati è compresa tra 250 e 750 mq mentre i tempi di locazione di un capannone si aggirano intorno a 230 giorni.
Vediamo nel dettaglio cosa è accaduto nel secondo semestre 2013 in alcune delle aree più dinamiche ed attive.
Nella zona di Torino le quotazioni ed i canoni di locazione dei capannoni sono diminuiti maggiormente sulle tipologie lontane dalle arterie.
Se, infatti, le tipologie nuove hanno registrato un calo di prezzi del 7% vicino alle arterie di comunicazione e dell’8,9% lontano dalle arterie di comunicazione, i canoni di locazione sono calati diminuiti rispettivamente del 2,5% e del 6,2%.
I prezzi delle tipologie usate hanno registrato una contrazione del 7,4% se posizionate vicino alle arterie e del 7,8% se lontano dalle arterie. I canoni di locazione delle tipologie usate sono diminuiti rispettivamente del 5,9% e del 7,6%.
La ricerca dei capannoni, in affitto e in vendita, interessa maggiormente i comuni della provincia di Torino, meno la città stessa.
Quasi assente la ricerca di capannoni in acquisto dal momento che, su questo segmento, ci si muove soprattutto sulla locazione.
Il capannone tipo è situato in prossimità delle arterie di comunicazione, è dotato di un’area di manovra per carico e scarico ed ha un’ampiezza compresa tra 500 e 1000 mq.
Le attività che s’insediano sono prevalentemente quelle di produzione, di meccanica e di tipo artigianale.
La maggioranza delle richieste si concentra sugli immobili dell’hinterland: Borgaro Torinese, Collegno, Grugliasco, Moncalieri, Rivoli e Settimo.
Tra le più richieste rimane l’area della Brianza, che, grazie al passaggio dell’autostrada A4 nonché della tangenziale est diretta a Bergamo, Brescia e Torino, mantiene una invidiabile posizione strategica per le grandi e piccole imprese.
Ciò è ampiamente dimostrato dai dati del secondo semestre del 2013, dinamici ed attivi grazie anche ad aziende sempre alla ricerca di centri direzionali e capannoni da destinare ad attività artigianali.
Tra le grandi aziende in zona, ricordiamo Siemens, Sap e Cisco che occupano di importanti spazi direzionali e di conseguenza anche le aziende satellite cercano in zona, creando un forte indotto.
Sul segmento dei capannoni si registra una buona domanda: la zona infatti è interessante per la vicinanza alle vie di comunicazione più importanti. I tagli più richiesti sono di 300-500 mq, in buono stato e a norma. Le quotazioni sono di 600-800 € al mq mentre i canoni di locazione sono di 40-50 € al mq annuo. Ad insediarsi sono attività artigianali e società che lavorano per conto terzi.
Per quanto riguarda la situazione del mercato non residenziale di Verona, nel secondo semestre 2013 sono stati stipulati soprattutto contratti di locazione, il cui mercato si è mantenuto pressoché stabile, in relazione sia allo stato dell’immobile sia alla posizione relativa alle arterie di comunicazione.
La quasi totalità delle richieste si concentra sugli affitti, la cui domanda proviene da piccoli imprenditori che impiantano attività di artigianato o di deposito e stoccaggio merci.
Le richieste sono soprattutto per tipologie vicine ad importanti arterie viarie (tangenziali ed autostrade): In questo periodo dell’anno si sono compravenduti tagli da 300 a 1000 mq con una spesa media di acquisto di 500-600 € al mq e con un canone di locazione di 30 € al mq annuo.
Un sensibile calo delle quotazioni e dei canoni dei capannoni è stato registrato a Perugia, dove i prezzi sono diminuiti del 6,7% per le soluzioni nuove vicino alle arterie e del 9,8% quelle lontane dalle arterie.
Le tipologie usate hanno avuto rispettivamente una contrazione del 4% e del 5%.
Sul versante delle locazioni si è avuta una contrazione del 3,8% per le soluzioni nuove vicino alle arterie e dell’1,8% per quelle lontano dalle arterie.
Per le tipologie usate invece il ribasso è stato dell’1,3% e del 2,2%.
La domanda di acquisto è fortemente diminuita ed il mercato è movimentato esclusivamente da artigiani che cercano strutture in locazione. Le richieste si focalizzano su capannoni con un’ampiezza compresa tra 200 e 400 mq, dotati di porte carraie e di un’altezza non inferiore ai 6,20 metri, che permettano facilmente le operazioni di carico e scarico.
A Napoli le domande per i capannoni arrivano da artigiani, impegnati in particolare nel settore della lavorazione della pelle e dell’abbigliamento, e si concentra su metrature comprese tra 50 e 60 mq con tagli massimi da 300 mq.
Capannoni con metrature superiori a 1000 mq sono richiesti esclusivamente da cinesi che li utilizzano per la vendita all’ingrosso.
Il mercato si basa quasi esclusivamente su contratti di locazione, soprattutto se si tratta di strutture che si trovano in complessi industriali, più accattivanti rispetto a locali che si trovano in zone isolate.
Sul mercato dei capannoni a Catania si registrano variazioni al ribasso dei prezzi e stabilità dei canoni di locazione.
Sul versante dei prezzi si registra una contrazione del 7,1% per le soluzioni nuove vicino alle arterie e del 4,5% per quelle lontano dalle arterie. Le soluzioni usate hanno segnalato una contrazione del 5% (vicino alle arterie).
La richiesta è in genere per soluzioni intorno a 800-1000 mq, ricercati soprattutto da cinesi per svolgere attività di vendita all’ingrosso e al dettaglio di abbigliamento, calzature, oggettistica. Cercano immobili open space, con pochi pilastri, ampie vetrate e parcheggi di pertinenza esclusivi. I canoni di locazione sono di 40-50 € al mq annuo.
La notizia della sospensione della rata di giugno dell’Imu ormai è cosa nota, ma forse non tutti sanno davvero chi è ancora chiamato al pagamento della tassa sugli immobili e chi, invece può dormire sonni tranquilli, almeno fino a settembre.
Il 17 giugno, infatti, rimane come scadenza per circa trenta milioni di immobili, come è stato deciso dal decreto varato nel corso del Consiglio dei Ministri tenutosi a Roma il 17 Maggio.
E non si tratta solo di seconde case, ma anche di prime case di lusso, ville, castelli, case signorili, uffici e capannoni industriali.
Sono chiamati a pagare l’Imu di giugno anche le case date in comodato d’uso, anche di tipo gratuito, e le abitazioni definite rurali, se non sono attualmente utilizzate per fini agricoli.
Va ricordato che per gli immobili accatastati come ville, circa 34.000 in Italia o case signorili, 36.000, non è concesso ripartire l’imposta in tre rate e l’intera somma dovrà essere versata a giugno.
Per quanto riguarda la definizione delle aliquote, i Comuni hanno tempo fino al prossimo 30 settembre, anche se saranno retroattive dal 01 Gennaio 2013.
Nei primi sei mesi del 2011 il mercato immobiliare non residenziale ha segnalato, in Italia, valori ancora al ribasso per i capannoni. I prezzi dei capannoni sono infatti ancora in leggero ribasso nella prima parte del 2011 (-0,3% per le tipologie usate e -0,4% per quelle di nuova costruzione). Anche per le locazioni si registrano ancora ribassi con -1,6% per le tipologie usate e -0,7% per quelle di nuova costruzione. Ecco i trend nelle principali città.
Milano
Bassa la richiesta e l’offerta di capannoni industriali di grandi dimensioni 800-1000 mq nella periferia nord di Milano, in zona Niguarda, Bicocca, Bruzzano e viale Monza. Nelle zone miste residenziali – industriali la tendenza è quella di trasformarli in loft da utilizzare come uffici oppure come laboratori, in attesa della possibilità di conversione in residenziale.
Prezzi e canoni di locazione stabili per quanto riguarda i capannoni industriali nell’area di Rubattino, Lambrate, Crescenzago e nella parte più esterna di via Padova. Si tratta prevalentemente di strutture dalle dimensioni ridotte (200-300 mq) utilizzate in genere da piccole e medie imprese per lo svolgimento di attività logistiche, mentre tendono a scomparire le attività produttive.
Prezzi e canoni di locazione stabili nell’area Mecenate – C.A.M.M. nella prima parte del 2011 per quanto riguarda i capannoni industriali. Si tratta infatti di strutture ormai obsolete, realizzate negli anni ’50 che necessiterebbero di importanti interventi di rimodernamento.
In zona Tibaldi si registra una maggiore presenza di stranieri e la richiesta risulta in calo, l’area di Ripamonti presenta invece un mercato più riflessivo. Nelle zone di Lorenteggio, Barona e Ripamonti ci sono capannoni dalle dimensioni comprese tra 500 e 1000 mq, mentre nelle aree Tibaldi e Cermenate sono presenti soluzioni più piccole dalle dimensioni comprese tra 300 e 500 mq. Si tratta in genere di strutture realizzate dopo la seconda guerra mondiale e non più tardi degli anni ‘70. Sono in prevalenza strutture non prefabbricate, con il tetto a volta oppure shed.
Ad acquistare sono per lo più investitori, in genere società immobiliari alla ricerca di rendimenti lordi compresi tra il 6 ed il 7% annuo lordo. Discreta la richiesta di capannoni in locazione, prevalentemente da parte di società che tendono a ridimensionarsi, oppure che hanno venduto per andare in affitto.
Torino
A Torino i capannoni si possono trovare in quartieri come Mirafiori, Barriera di Milano, Borgo Vittoria, Madonna di Campagna zone dove al massimo si possono reperire tipologie di 500 mq per poter svolgere attività artigianali e meccaniche. Zone industriali vere e proprie , dove sono presenti e richiesti capannoni di metratura maggiore, sorgono nei diversi comuni della cintura torinese quali Rivoli, Collegno, Moncalieri, Settimo Torinese, Borgaro Torinese e Grugliasco; in questi comuni, dove è comodo l’accesso alla tangenziale, i capannoni sono anche utilizzati per la logistica.
La domanda di capannoni si orienta soprattutto sulle tipologie in affitto perché non si immobilizzano capitali e consentono una maggiore flessibilità in termini di spazi. Nell’area di Borgo Vittoria – Madonna di Campagna, in particolare per quanto riguarda le strutture di recente costruzione, si registra una buona richiesta di capannoni in zona via Reiss Romoli, strada con un importante passaggio veicolare dove ci sono tipologie realizzate negli ultimi 15 anni. Capannoni più ampi si possono trovare nell’area industriale di Strada dei Francesi e di via Sansovino.
Verona
Sono stabili i prezzi dei capannoni nell’area industriale Z.A.I. di Verona nella prima parte del 2011, si registra invece una leggera contrazione per quanto riguarda i canoni di locazione. Sempre più spesso infatti i proprietari preferiscono ridimensionare i canoni pur di locare ad aziende sane, diminuendo il rischio di insolvenza. La maggior parte delle richieste di capannoni si concentrano sul mercato delle locazioni, anche se non mancano domande di acquisto da parte di utilizzatori diretti, mentre non si registrano richieste di acquisto da parte di investitori.
Roma
Obsoleta l’area artigianale di Torraccia, a ridosso del G.R.A., dove ci sono piccoli capannoni costruiti 20-30 anni fa. Le attività presenti in questa zona riguardano prevalentemente la lavorazione dei metalli, i tagli richiesti non superano 600-700 mq. Acquistare un capannone usato in questa area comporta una spesa di 750 € al mq, mentre per la locazione l’esborso è di 60 € al mq annuo.
Importanti zone artigianali-industriali si sviluppano alle porte della Capitale ed in particolare a Fiano Romano, nei pressi dell’uscita autostradale di Roma Nord, e a Monterotondo dove da poco è presente un nuovo svincolo autostradale. Si tratta di aree destinate prevalentemente ad attività artigianali e logistiche e le richieste si focalizzano su capannoni in affitto. A Fiano il prezzo di un capannone usato è di 800 € al mq, mentre a Monterotondo il costo sale a 900 € al mq.
Nell’area compresa tra Trigoria e Spinaceto si segnala una buona offerta di capannoni. Si tratta di strutture industriali che non superano in genere i 1000 mq e che sono utilizzate prevalentemente da artigiani oppure, in particolare nell’area Eur – Cecchignola, da importanti catene di vendita al dettaglio come ad esempio Leroy Merlin, Mondo convenienza, Metro, Giotto e Trony.
Palermo
Sono in aumento le quotazioni dei capannoni in zona Brancaccio e nell’area di via Ugo La Malfa, nell’area sud della città, nella prima parte dell’anno. La domanda infatti è in crescita ed i prezzi tendono al rialzo. Quasi sempre chi acquista un capannone ha già avviato l’attività utilizzando strutture in locazione e, una volta consolidata l’impresa, decide di acquistare. Le richieste si concentrano su capannoni con una metratura compresa tra 500 e 1000 mq, dotati di spazi esterni che permettano le manovre di carico e scarico e che abbiano un’altezza non inferiore a 4,5 metri.
Catania
Un lieve ribasso delle quotazioni dei capannoni nuovi si registra nella zona industriale di Passo Martino dove, negli ultimi anni, sono state realizzate decine di nuove strutture e per cui l’offerta risulta quindi superiore alla domanda. Da segnalare inoltre una lieve crescita dei canoni di locazione in zona Misterbianco, importante polo commerciale sorto negli anni ’70-’80 che, negli ultimi semestri, ha attratto, tra gli altri, le officine delle più importanti case automobilistiche. In questa area sono presenti inoltre supermercati e rivenditori di arredamento. In zona Misterbianco la richiesta ricade in genere su capannoni dalla metratura media di 1000 mq, altezza di 10-12 metri e ampio parcheggio per i clienti. Il prezzo di un capannone usato è di 500 € al mq, mentre il canone di locazione è di 78 € al mq annuo.
