case in vendita Milano

Expo 2015 e mercato immobiliare

Expo 2015 avrà su Milano, sul suo territorio e sulle sue imprese diverse ricadute, la maggior parte delle quali si spera saranno positive. Di sicuro un impatto importante si avrà sul mercato immobiliare cittadino, sia per quanto riguarda le compravendite di immobili sia gli affitti. Del resto, Expo 2015 è un grande cantiere non solo per i padiglioni, ma da anni sta mutando il volto urbanistico e le dinamiche del mercato di Milano.

Secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che negli ultimi anni ha monitorato costantemente l’impatto dei lavori per Expo 2015 sul mercato immobiliare meneghino, Milano è stata l’unica grande città che, a livello di compravendite, ha dato segnali di ripresa prima di tutte le altre realtà metropolitane.

Nello specifico, nell’ultimo anno i valori immobiliari di Milano si sono ribassati del 5,5%, calo che ha contribuito alla ripresa delle compravendite anche in vista di Expo 2015. Nella seconda parte del 2014 le agenzie del Gruppo hanno segnalato alcune richieste di acquisto di immobili da affittare nel corso di Expo 2015. Ad essere interessate sono state soprattutto le zone centrali di Brera, quelle a ridosso di Porta Nuova e l’area di corso Lodi.

I lavori eseguiti per potenziare le linee metropolitane, al momento non hanno comportato alcun effetto sul mercato, soprattutto perché ancora non se ne vedono i reali effetti. A lavori ultimati, stima il Gruppo, potranno esserci benefici, se non sul fronte dei prezzi almeno sul fronte della domanda.

Al di là di Expo 2015, è stato infatti rilevato che in quartieri come Bicocca e nella zona intorno a viale Fulvio Testi, dove negli ultimi anni sono sorte delle fermate nuove della M5, si sono riscontrate più richieste di acquisto. Anche la zona di Sempione, che sarà interessata da quattro fermate della Linea 5, vedrà migliorati i suoi collegamenti con le altre aree della città e non si può escludere possa registrare un avvicinamento dei prezzi immobiliari a quelli presenti nella non lontana zona Fiera-Monterosa, più quotata soprattutto sulle tipologie signorili.

Tornando a Expo 2015, l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha registrato un certo interesse per immobili in affitto per i dipendenti da parte delle società incaricate di svolgere i lavori di preparazione dell’evento. Interessati i quartieri intorno a corso Sempione e la Fiera.

Parallelamente, è stato riscontrato un discreto fermento sul mercato dei locali commerciali. Infatti ci si aspetta che Expo 2015 porti su Milano quasi 20 milioni di visitatori con una spesa turistica di 3,5 miliardi di euro di cui 1,2 solo per la ristorazione. Ciò ha comportato un notevole interesse per immobili da destinare a questo settore nelle zone più centrali di Milano: Quadrilatero, Cordusio, Cairoli e Brera.

Dalle stime realizzate da diversi istituti di ricerca, Expo 2015 dovrebbe avere un impatto anche sui livelli di occupazione in città e non solo; il tutto gioverà all’economia della città e di conseguenza, secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, anche il mercato immobiliare ne potrà risentire positivamente.

Comprare casa? Un percorso a ostacoli

La casa di proprietà è, storicamente, il bene rifugio preferito dagli italiani, ma comprare casa è sempre più una corsa a ostacoli, specialmente se rapportata all’iter che devono seguire i cittadini degli altri Paesi europei.

Secondo un’indagine comparativa coi mercati immobiliari dei paesi dell’Unione Europea realizzata dal Centro Studi del portale immobiliare Casa.it, comprare casa per gli italiani è complesso, nonostante la discesa dei prezzi sul mercato immobiliare nazionale che, da almeno tre anni, si è fatta più sensibile (-6,8% nel 2014 rispetto al 2013).

Secondo l’indagine di Casa.it, comprare casa oggi non è affare per giovani. Il 68,7% degli italiani risulta infatti proprietario di casa (stando al Rapporto 2014 della Bce sulla ricchezza e i consumi delle famiglie dell’area Euro), contro una media dell’Eurozona pari al 60%; ma di tutti questi proprietari, solo il 4% è under 30 (secondo quanto emerge dai dati dell’Agenzia delle Entrate).

L’indagine svolta da Casa.it indica alcuni fattori squisitamente economici che rendono possibile un controsenso a danno dell’Italia: comprare casa in metropoli costose come Parigi, Londra o New York è relativamente più facile che nelle nostre città. Alla base del fenomeno viene indicata la capacità di spesa inferiore degli italiani, dovuta a retribuzioni medie troppo basse rispetto ai prezzi, pur calati, del mercato immobiliare.

Da questo punto di vista, sostiene Casa.it, il confronto con i nostri vicini europei è impietoso. Con un Pil pro capite di circa 26.400 euro (dati ISTAT), un italiano che vuole comprare casa, poniamo, di 80 mq, valutata intorno ai 176mila euro, dovrà impiegare non meno di 10 annualità. In Francia, dove i prezzi delle case sono poco più bassi che da noi, le annualità necessarie per comprare casa sono due in meno. Nel Regno Unito, dove il prezzo al metro quadro è più alto, gli anni sono 9. Guardando ai Paesi mediterranei a noi vicini, il confronto è ancora più sconfortante: in Spagna il numero delle annualità da sacrificare per comprare casa è 7, in Portogallo sono solo 5, in Grecia 6.

Discorso analogo spostando il confronto sulle città al top del mercato immobiliare nei singoli Paesi. Coprire il prezzo d’acquisto di un’unità immobiliare da 80 mq nelle zone centrali di pregio di Roma o Milano, infatti, comporta per le finanze dell’italiano medio l’accantonamento di oltre 10 anni di stipendio, mentre a Berlino il sacrificio economico per comprare casa è limitato a 6,5 annualità. Persino nel cuore di New York, dove il prezzo medio al metro quadro si aggira intorno ai 21mila euro, le annualità da investire per completare l’acquisto sono solo 6,2.

Immobili usati o nuovi, ecco il dilemma

Il dilemma di fronte al quale si trovano le persone che vogliono comprare casa è sempre lo stesso: compare immobili nuovi o immobili usati? Un dilemma che La Ducale SpA, società di sviluppo immobiliare del Gruppo Tecnocasa ha provato a sciogliere svolgendo un’analisi sul mercato.

Nelle grandi metropoli la maggioranza del patrimonio abitativo è rappresentata da immobili usati. Infatti il nuovo sorge quasi sempre in seguito ad interventi di recupero. Se si acquistano immobili usati bisogna quasi sempre mettere in conto dei lavori di ristrutturazione, anche su ciò che non è in vista: strutture, tubature, impianti. In questo caso è bene informarsi prima sui costi, facendo fare dei preventivi ed informandosi sulle agevolazioni fiscali esistenti sia per i lavori di ristrutturazione sia per quelli di riqualificazione energetica: la legge di stabilità ha prorogato per tutto il 2015 la detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie e del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica.

Attualmente, sugli immobili usati, si possono spuntare dei ribassi di prezzo importanti e quindi si potrebbe giovare del momento per fare acquisti convenienti. Da segnalare, per l’acquisto delle abitazioni usate, anche la nuova tassazione sulla compravendita. Gli immobili usati, soprattutto quelli d’epoca, hanno sempre un certo fascino oltre a vani molto ampi. Da tenere comunque in considerazione eventuali interventi di manutenzione straordinaria e l’incidenza delle spese per il riscaldamento (soprattutto per le soluzioni con soffitti alti).

L’analisi delle compravendite realizzate dal Gruppo Tecnocasa evidenzia che nel primo semestre del 2014 l’85,7% delle compravendite riguarda gli immobili usati ed il 14,3% le tipologie di nuova costruzione.

A livello nazionale, considerando solo le compravendite di tipologie nuove, registriamo che quella più acquistata è il trilocale, seguito dal bilocale e poi dalle soluzioni indipendenti a quelle semindipendenti. La stessa analisi sulle tipologie usate vede al primo posto il trilocale, seguito dal bilocale e poi dal quattro locali.

Nelle grandi metropoli la percentuale delle compravendite di immobili usati sale al 95,9%, quella delle costruzioni nuove è al 4,1%.

Nei capoluoghi di provincia la percentuale delle compravendite cha ha per oggetto immobili usati scende al 90,8%: il nuovo sale al 9,2%; nell’hinterland delle grandi città, invece, la percentuale degli scambi che hanno per oggetto un immobile nuovo è ancora più elevata, 16,5%, l’usato scende all’83,5%.

Questi dati confermano che le soluzioni nuove sono scambiate maggiormente nell’hinterland, dove negli anni del boom immobiliare sono stati fatti tanti interventi di nuova costruzione che all’epoca erano acquistati perché meno costosi rispetto ai prezzi delle grandi città.

In questo momento i potenziali acquirenti prediligono, in linea di massima, gli immobili usati ed in buono stato perché temono di iniziare i lavori di ristrutturazione.

Ciò non toglie che l’esistenza degli incentivi fiscali sta portando ad acquistare immobili usati da ristrutturare, ma solo se il prezzo è particolarmente conveniente e tale da giustificare il sostenimento dei lavori di ristrutturazione. Attenzione alle nuove costruzioni e ai criteri di efficienza energetica si registrano da parte di chi acquista casa in località turistiche e in parte anche dagli stranieri che acquistano nel nostro Paese.

Il mercato immobiliare italiano nel 2015

Abbiamo visto nei giorni scorsi come ha chiuso il mercato immobiliare italiano nel 2014, quali sono state le città più care e quali quelle più economiche, come si muove il mercato dei box e dei posti auto e abbiamo sottolineato il ruolo sempre più forte giocato dalle banche sul mercato, tanto che alcune di esse hanno dato vita a delle unit dedicate esclusivamente al real estate. E nel 2015?

Ebbene, quest’anno, secondo le previsioni di Tecnocasa, la tendenza del mercato immobiliare italiano non sarà molto dissimile da quella registrata lo scorso anno, quando soprattutto la diminuita disponibilità di spesa degli acquirenti e un’offerta piuttosto ampia sul mercato immobiliare italiano frenarono i prezzi.

Anche nel 2015, infatti, questi due fattori determinanti saranno ancora presenti, cosa che induce Tecnocasa a stimare un calo dei prezzi sul mercato immobiliare italiano tra il 3 e l’1%. Le compravendite, invece, cresceranno ulteriormente, per chiudere tra 430 e 440mila. Sempre secondo Tecnocasa, proseguirà l’inversione di tendenza sulle compravendite iniziata nel 2014 nelle grandi città, con valori ancora in discesa. Un trend destinato a riflettersi anche su altri mercati, come quelli dei capoluoghi di provincia e dell’hinterland delle grandi città.

Sul fronte prezzi, ancora, è ragionevole pensare che la stabilità sul mercato immobiliare italiano abbia ancora dei margini per poter essere raggiunta. Le stime parlano del 2016, con una conferma per il 2017. D’altro canto, fa ben sperare la ripresa delle erogazioni dei mutui registrata nel 2014 mentre, sottolinea Tecnocasa, per un mercato che davvero ingrani sarà necessario un ulteriore repricing, soprattutto sulle soluzioni usate ma da non disdegnare nelle nuove edificazioni: l’invenduto da smaltire è ancora molto, difficile farlo a certi prezzi.

Prezzi che devono tenere conto di un andamento generale dell’economia e dell’occupazione, che incide ancora pesantemente sulla fiducia dei potenziali acquirenti e che deve contribuire a definire un mercato immobiliare italiano nel quale è ormai palpabile la voglia di ripartenza.

Del resto, secondo le previsioni, il segmento della prima casa sarà vivace anche nel 2015, meno quello della casa uso investimento e della casa vacanza, soprattutto a causa di una fiscalità che, in generale, deprime il mercato immobiliare italiano. Sul fronte delle locazioni, invece, secondo Tecnocasa la domanda sarà sostenuta ma i canoni non dovrebbero aumentare.

Immobili residenziali, gli italiani li vogliono grandi

L’Ufficio Studi di Immobiliare.it ha monitorato la domanda di immobili residenziali giunta al sito negli ultimi tre mesi per definire la tipologia di casa a cui gli italiani punteranno nel 2015, rilevando le caratteristiche essenziali che l’immobile dei sogni dovrebbe avere. Il risultato è che la casa più cercata è un quadrilocale con riscaldamento autonomo e due bagni.

La ricerca di immobili residenziali in vendita in Italia si concentra infatti su tagli large, se non extralarge. Il 31% delle ricerche riguarda i quadrilocali, mentre punta ai trilocali il 23%, nonostante questo sia, stando ai dati di mercato, il principale taglio oggetto di compravendita. Il bilocale, soluzione scelta quasi sempre da single e giovani coppie, è l’opzione cercata solo nel 19% dei casi.

La dimensione ideale della casa degli italiani oscilla tra i 110 e i 150 metri quadrati: la vuole così quasi un italiano su 4 (il 24% del totale), mentre uno su 5 punta a tagli leggermente inferiori, compresi tra i 90 e i 110 metri quadri.

Gli italiani aspirano non solo a immobili residenziali grandi, ma anche in ottime condizioni: il 45% di chi è alle prese con la ricerca di un’abitazione vuole che sia in stato ottimo o ristrutturata. Sebbene gli incentivi per riammodernare gli immobili siano stati confermati anche per il 2015, la ricerca di appartamenti da ristrutturare è ferma all’11%.

Senza storia il discorso legato al riscaldamento: il 97% di chi dà un’indicazione in merito vorrebbe averlo autonomo. Parlando di bagni, chi esprime una preferenza sull’argomento sogna di averne almeno 2: in questo caso la percentuale arriva all’80%.

Sempre più importanza riveste per gli acquirenti la classe energetica degli immobili residenziali: il 67% delle ricerche riguarda immobili che hanno una classe energetica verde, compresa cioè tra C ed A+.

A giudicare da come si orienta la ricerca di casa degli italiani, sembra che domanda e offerta siano destinate ad incontrarsi solo dopo qualche compromesso. Il 32% delle domande per immobili residenziali pone come budget una cifra che oscilla tra 100mila e 200mila euro, dato che diventa ancora più interessante se si guardano le sole richieste con prezzo che varia tra i 100mila e i 150mila euro: da sole rappresentano oltre una domanda su 5 (22%). Il 9% delle domande punta ad una spesa media superiore ai 500mila euro e ben il 16% delle richieste ha come budget una cifra inferiore ai 100mila euro.

Ad incidere sull’orientamento degli italiani che cercano immobili residenziali è la città in cui si vive: confrontando le domande riguardanti immobili in grandi centri (oltre 250mila abitanti) con quelle relative alle piccole città, emerge un diverso approccio alla ricerca della casa ideale.

Nelle città più grandi è il bilocale il taglio più cliccato (39%), seguito dal trilocale (35%); da segnalare un 6% di domande di monolocali, praticamente nulle (circa l’1%) nelle città con meno di 250mila abitanti. Qui, invece, le richieste di quadrilocali rappresentano il 40% del totale, con un 19% di domande che punta ad acquistare una casa indipendente. Parlando in metri quadri, invece, se non vi sono grandi differenze a livello generale, nelle piccole città si registra un 12% di domande di immobili residenziali superiori ai 200 metri quadri.

Capitolo budget. Nelle piccole città il 40% delle domande non supera i 150mila euro, mentre nei centri più grandi questa percentuale si ferma solo al 28%; di contro, considerando le domande di chi si dichiara disposto a spendere oltre 500mila euro, queste arrivano prevalentemente dalle grandi città, dove la percentuale arriva al 15% contro il 5% nelle piccole località.