Tag: Comodato d’uso gratuito

Cosa si intende quando si parla di contratto di comodato d’uso e in che modo viene registrato, ma soprattutto conviene farlo? Queste curiosità sulla questione saranno affrontate nella nostra rapida guida.

Contratto in comodato d’uso: come funziona

Il contratto di comodato d’uso gratuito, è sostanzialmente, un contratto avente effetti reali in cui il comodante affida un immobile o una cosa mobile al comodatario, per un periodo determinato senza il pagamento di un corrispettivo.

Andiamo, dunque a vedere i vantaggi e le modalità di registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito per un bene mobile registrato o un immobile.

Basilarmente, l’intento del contratto è quello di mettere a disposizione del comodatario un bene affinché se ne usufruisca per un periodo o un uso determinato. Il comodatario si assume l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta alla scadenza del termine convenuto. Si tratta di un tipo di contratto molto diffuso nella pratica:

• Sia in ambito privato. Nel caso di dare un immobile o una autovettura ad un familiare;
• Sia in ambito commerciale. Per esempio per macchinari e attrezzature ed utilizzato sia da imprese che da liberi professionisti.

Caratteristiche del contratto

Il contratto di comodato d’uso si identifica con le caratteristiche seguenti:

• E’ gratuito. Se fosse pattuito un corrispettivo, si ricadrebbe nello schema del contratto di locazione o dell’affitto;
• Carattere reale. Il contratto, infatti, si perfeziona con la consegna della cosa;
• Bilaterale imperfetto. Datosi che di regola, l‘obbligazione sorge solo a carico del comodatario, il quale deve restituire il bene oggetto di comodato. Mentre l’obbligazione a carico del comodante è solo eventuale.
• Avente ad oggetto, di regola, cosa infungibile. Fa eccezione qualche caso in cui il contratto può prevedere anche la consegna di beni fungibili o consumabili. Tuttavia, in questi casi, il comodatario è tenuto ad evitare che la cosa consegnatagli venga consumata.

Nel prossimo paragrafo andiamo, dunque a vedere il nocciolo della questione.

Conviene registrare il contratto in comodato d’uso?

Veniamo, dunque alla questione centrale della nostra guida: ovvero, se conviene o meno registrare tale contratto.

Possiamo dire che Registrare il comodato è ritenuto opportuno ogni volta in cui si teme che tra le parti possano sopraggiungere incomprensioni e litigi. Per l’appunto, il comodato registrato consente di utilizzare la scrittura in un eventuale giudizio in tribunale. Prendiamo il caso di un contratto di comodato allegato a un contratto di locazione con cui il padrone di casa concede l’uso della mobilia: se dovessero presentarsi contestazioni in merito alle condizioni dei beni all’atto del rilascio dell’appartamento, il comodante che abbia registrato la scrittura avrebbe modo di agire contro l’ex inquilino.

Va aggiunto inoltre, per quanto attiene al comodato di immobile, che la registrazione è utile per poter fissare una data di rilascio certa e predefinita. Questa, infatti, dovrà risultare per iscritto e, come anticipato, il comodato di immobili scritto va registrato entro 20 giorni.

Cosa può accadere se il comodato di immobile non dovesse essere scritto e quindi non registrato?

In ultima questione, vediamo cosa accade in caso di mancata registrazione del contratto.

L’ipotesi più frequente, in tali casi, è quella del genitore che presta il proprio appartamento al figlio affinché vi vada a vivere con la compagna o la moglie. Se la coppia dovesse avere bambini e un giorno dovesse separarsi, il giudice – in mancanza di una data di scadenza posta sul comodato scritto – può assegnare l’appartamento alla madre, benché di proprietà dei suoceri. Questi ultimi quindi perderebbero la disponibilità dell’immobile. 

Questo, dunque è quanto vi fosse di più utile e necessario da sapere in merito alla questione relativa ai contratti in comodato d’uso e alla loro registrazione.

 

Il comodato d’uso gratuito è un contratto che si usa più frequentemente di quanto si pensi. Con il comodato d’uso gratuito di fatto, si può vivere in una casa come se fosse in affitto, ma senza il canone periodico da versare. Altrimenti non sarebbe gratuito. Molto usato nelle famiglie, con la cessione dell’uso di una casa ad un figlio per esempio. Questione di comodità naturalmente, con un figlio che così evita di pagare canoni di locazione sfruttando la casa non utilizzata da un genitore per esempio. Ma una comodità anche ai fini fiscali. Perché qualcosa si risparmia anche sulle tasse.

Il comodato d’uso gratuito secondo l’Agenzia delle Entrate

La definizione precisa di comodato d’uso la da il sito ufficiale del Fisco Italiano, cioè “agenziaentrate.gov.it”. Secondo le Entrate, “il comodato è il contratto con il quale una parte consegna all’altra un bene mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire lo stesso bene ricevuto”.

Quando parliamo di comodato parliamo del comodato gratuito naturalmente e il riferimento che si fa spesso è alle case e agli immobili. Ma come è evidente per quanto si legge sul sito delle entrate, il comodato può riguardare tanto i beni immobili che mobili. La stranezza di un contratto a tutti gli effetti, quale è il comodato, è che non prevede per forza la forma scritta ma può essere anche verbale. E si tratta di un contratto che deve essere gratuito. Resta il fatto però che il comodato in forma scritta deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro il termine perentorio di 20 giorni dalla data di sottoscrizione. Se verbale invece, esso deve per forza di cose dichiarato in un altro atto di diversa natura, sottoposto a sua volta a sottoscrizione e naturalmente a registrazione.

Il comodato d’uso gratuito e l’IMU o la Tasi

Registrare un contratto di comodato d’uso gratuito è assai consigliato, soprattutto per chi lo applica per godere di alcuni vantaggi sulle tasse. Basti pensare al caso di un immobile ceduto ad un parente di primo grado in linea retta. In questo caso, come previsto dal lontano 2016 nella manovra finanziaria di quell’anno, cioè dalla legge n° 208 del 2015, precisamente all’articolo 1 comma 10, “le imposte locali quali IMU o tasi sono ridotte della metà”.

A meno che non si tratti di immobili censiti al catasto come case di lusso e quindi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9,la casa concessa ad un figlio,  che la utilizza come sua abitazione principale o della sua famiglia, da diritto al 50% di sconto sulle imposte.

La registrazione del contratto di comodato

Per godere di questa agevolazione il contratto di comodato d’uso gratuito deve essere registrato presso l’ufficio territorialmente competente dell’Agenzia delle Entrate. E bisogna sostenere la spesa di 200 euro per l’imposta di registro, da versare tramite modello unificato di pagamento F24. Inoltre in base ai fogli del contratto, occorre applicare tante marche da bollo da 16 euro quante ne servono. SI rammenda che in genere si utilizza una marca da bollo ogni 4 facciate.

Come funziona il comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso gratuito è quel contratto tramite il quale un soggetto cede ad un altro soggetto, un immobile (o un altro bene mobile o immobile), per un determinato lasso di tempo, e senza ricevere in cambio alcunché.

È il rapporto tra comodante e comodatario, ovvero, rispettivamente, tra chi cede il bene e chi lo riceve. Anche negli Isee, dove occorre indicare a che titolo si detiene la casa dove abita il propri nucleo familiare, il comodato d’uso è assai utilizzato. Infatti nella DSU si fa un distinguo tra casa di proprietà, casa in locazione (ed occorre indicare gli estremi del contratto) e casa con un’altra forma di possesso, che richiama proprio al comodato d’uso gratuito.

La forma temporanea della cessione del bene impone al comodatario, di restituire a scadenza del contratto, il bene al legittimo proprietario, cioè al comodante.

Dal punto di vista tecnico relativo alla casa o ad un altro immobile, il comodato d’uso è la cessione  a titolo gratuito e senza un canone o un qualsiasi altro corrispettivo. Il contratto va registrato, ma il suo perfezionamento si ha nel momento in cui la casa viene consegnata dal comodante al comodatario.

Durata, oneri a carico delle parti e chiarimenti

Non ci sono particolari vincoli di durata, perché le parti possono scegliere la durata del comodato a loro piacimento. Va detto però che il Codice Civile chiama comodato imperfetto quello che non prevede scadenza e non ha un limite temporale.

L’unico onere a carico del comodante, è di consegnare le chiavi al comodatario e rispondere eventualmente di difetti della casa o di altri vizi dell’immobile. Il comodatario invece ha l’obbligo di restituire al comodante la casa nelle medesime condizioni in cui l’ha avuta, senza poter modificarne la natura. Naturalmente questo escludendo il deterioramento dovuto all’uso.

Solo per il deterioramento causato da colpa del comodatario, quest’ultimo può essere considerato responsabile. Una ultima considerazione va fatta per le sanzioni successive alla mancata registrazione del contratto.

Perché la registrazione è un obbligo per legge e come tale va onorato. Senza registrazione si va incontro ad una sanzione compresa tra il 120 ed il 240% della imposta dovuta. Sanzione che scende della metà nel caso in cui si adempie alla registrazione entro i 30 giorni dalla scadenza.